Pasar de «compro una casa» a «construyo un portafolio de rentabilidad» lo cambia todo: estructura jurídica, impuesto sobre las sociedades, gastos anuales, a veces empleados. Estos son los costos y obligaciones que un inversionista inmobiliario debe anticipar en Costa Rica para calcular una rentabilidad neta, y no solo bruta.
Tener en sociedad: cuándo se vuelve pertinente
Para uno o dos inmuebles, el nombre propio suele bastar. Pero para un portafolio de alquiler, una actividad estructurada o inmuebles comerciales, la sociedad (S.A. o S.R.L.) cobra todo su sentido: gestión, limitación de responsabilidad, sucesión. Recordatorio útil: un extranjero puede poseer el 100 % de una sociedad costarricense.
El impuesto sobre las sociedades
Las utilidades de una sociedad se gravan al 30 %, con tasas reducidas progresivas (5, 10, 15 y luego 20 %) para las sociedades pequeñas cuyo volumen de negocios anual se mantiene por debajo de un umbral (≈ 119 millones de colones). Como para los particulares, se aplica la territorialidad: la sociedad solo se grava sobre sus ingresos de fuente costarricense. En la actividad inmobiliaria se encuentran los regímenes habituales: alrededor del 12,75 % del alquiler bruto si el arrendamiento corresponde a rentas del capital, o el impuesto sobre las utilidades (hasta 30 %) si se ejerce como una verdadera actividad lucrativa, y 15 % sobre la plusvalía.
Los costos recurrentes de una sociedad (a menudo subestimados)
- Impuesto anual sobre las personas jurídicas: un tributo fijo que se debe cada año, incluso para una sociedad inactiva.
- Contabilidad y declaraciones: honorarios de un contador, declaración mensual del IVA si la actividad es gravable, impuesto anual sobre la renta.
- Registro de beneficiarios finales (Registro de Transparencia y Beneficiarios Finales): declaración anual obligatoria; un olvido acarrea multas.
- Agente residente y domicilio: una sociedad en manos de no residentes debe designar a un abogado como agente residente.
Si emplea personal
Guarda, limpieza, mantenimiento, gestión en el sitio: en cuanto contrata, se convierte en empleador, con obligaciones precisas.
- Cargas patronales: alrededor del 26 a 27 % del salario (cotizaciones a la CCSS y a los fondos sociales).
- Aguinaldo: un decimotercer mes obligatorio, pagado antes del 20 de diciembre, exento de cargas e impuestos.
- Salario mínimo fijado por categoría (más de 30 categorías); para un obrero no calificado, ronda los 373 000 colones por mes (~730 USD) en 2026.
El «costo de hacer negocios» que hay que presupuestar
| Rubro | Orden de magnitud (2026) |
|---|---|
| Impuesto sobre las sociedades | 30 % (reducido para las sociedades pequeñas) |
| Alquileres (netos) | ≈ 12,75 % del bruto |
| Plusvalía | 15 % |
| Cargas patronales (si hay empleados) | ≈ 26–27 % del salario + aguinaldo |
| Contabilidad + impuesto anual de sociedad | gastos fijos recurrentes |
Nuestros consejos
- Modele la rentabilidad neta después de todos estos rubros, nunca solo la rentabilidad bruta.
- Defina temprano la cuestión nombre propio / sociedad: influye en la fiscalidad y en los costos recurrentes.
- Priorice la externalización de la gestión y de la planilla, salvo gran volumen.
- Rodéese de un contador y un abogado locales desde el inicio.
Advertencia: este artículo es informativo y no constituye asesoría fiscal, jurídica ni contable. Las tasas, los umbrales y las obligaciones evolucionan cada año. Haga establecer su estructura y sus proyecciones por un contador y un abogado en Costa Rica. Tendance Immo Latina: contacte a nuestro equipo.
