Es una de las primeras preguntas que se hacen los compradores extranjeros en Guanacaste y en la península de Nicoya: ¿conviene tener su casa o su terreno a nombre propio, o hacerlo a través de una sociedad costarricense? Durante mucho tiempo presentada como la vía «normal» para un extranjero, la sociedad ya no siempre es hoy la mejor opción. Esto es lo que verdaderamente hay que saber para decidir entre comprar en Costa Rica en sociedad o a nombre propio, sin jerga innecesaria.
Comprar a nombre propio: un derecho pleno para el extranjero
Empecemos por la noticia que sorprende a muchos de nuestros clientes: en Costa Rica, un extranjero goza de los mismos derechos de propiedad que un ciudadano nacional. No necesita ser residente, ni tener un estatus migratorio particular, para adquirir un bien inmueble a su nombre. La propiedad se inscribe directamente en el Registro Nacional, y está protegida exactamente de la misma manera.
Resultado: la compra a nombre propio es cada vez más elegida. Para un particular que adquiere una vivienda secundaria, una villa vacacional o una inversión de alquiler sencilla, tener el bien a su nombre (o al de una pareja) es por lo general suficiente. Es también la solución más ligera de gestionar y la menos costosa a largo plazo.
La sociedad S.A. o SRL: por qué los extranjeros recurrían a ella
Históricamente, gran parte de los extranjeros compraban a través de una sociedad costarricense: la Sociedad Anónima (S.A.) o la Sociedad de Responsabilidad Limitada (SRL). Tres motivaciones se repetían sistemáticamente:
- Confidencialidad: el bien aparece a nombre de la sociedad, y no directamente a nombre de las personas físicas.
- Planificación sucesoria: se transmiten participaciones sociales en lugar del bien mismo, lo que puede simplificar la sucesión.
- Responsabilidad limitada: separar el patrimonio inmobiliario del resto del patrimonio personal.
Esta estructura sigue siendo perfectamente posible en 2026. Pero seamos claros: se ha vuelto notablemente más pesada por una serie de obligaciones recientes que aumentan su costo anual y su carga administrativa. Lo que antes era un trámite trivial exige ahora un verdadero seguimiento de cumplimiento.
El verdadero costo de una sociedad en 2026: impuestos y obligaciones
Para desmitificar bien el debate «sociedad S.A. Costa Rica inmobiliario», hay que mirar las cifras y los trámites que acompañan a cada sociedad, activa o no.
1. El impuesto anual sobre las personas jurídicas (Ley 9428)
Toda sociedad inscrita paga un impuesto anual, genere el bien ingresos o no. Para 2026:
- Sociedad inactiva: aproximadamente ₡69 330 (~135 $).
- Sociedad activa, según los ingresos brutos: ₡115 550, ₡138 660 o ₡231 100 (es decir, aproximadamente 225 $ a 450 $).
2. El Registro de Beneficiarios Finales (RTBF, Ley 9416)
Cada sociedad debe declarar cada año su beneficiario final —la persona física que realmente la controla— a través del Registro de Transparencia y Beneficiarios Finales (RTBF). El plazo ordinario de declaración va del 1.º al 30 de abril.
3. Las sociedades inactivas no están exentas
A menudo se cree que una sociedad «inactiva» (sin actividad comercial, que solo es titular de un bien) no tiene nada que hacer. Es falso. Una sociedad inactiva que posee un bien debe, de todos modos:
- presentar una declaración informativa anual (el formulario 272, ahora bajo la nueva plataforma TRIBU-CR en 2026);
- pagar el impuesto sobre las personas jurídicas;
- realizar su declaración ante el RTBF.
Dicho de otro modo, aun estando «dormida», una sociedad genera cada año gastos y tres obligaciones distintas que no se deben pasar por alto.
Lo que una sociedad NO le hace ahorrar
Otra idea equivocada que conviene corregir antes de tener un bien en Costa Rica a través de una estructura: la sociedad no exime de ningún impuesto ligado al bien en sí. No exime:
- ni del impuesto sobre bienes inmuebles (impuesto sobre bienes inmuebles), del 0,25 % del valor registrado al año;
- ni del impuesto sobre las residencias de lujo (impuesto solidario), cuando corresponde.
Estos gravámenes recaen sobre el bien, no sobre su forma de tenencia. Por lo tanto, pasar por una sociedad no cambia nada: usted añade costos, sin eliminar ninguno.
Residencia por inversión: la trampa de la sociedad
Este es un punto crucial, a menudo ignorado, que por sí solo puede zanjar el debate. Si su proyecto es obtener la residencia costarricense por la vía de la inversión inmobiliaria, la tenencia debe en principio hacerse a nombre propio.
Un bien alojado en una sociedad puede descalificar esta vía de residencia. Sería una lástima inmovilizar sus fondos en una hermosa propiedad de Guanacaste y luego descubrir que su estructura de tenencia le cierra la puerta del permiso de residencia. Si la residencia forma parte de su proyecto, hágalo verificar antes de firmar.
Nombre propio vs. sociedad: el cuadro comparativo
| Criterio | Compra a nombre propio | Compra vía sociedad (S.A. / SRL) |
|---|---|---|
| Derecho a comprar (extranjero) | Sí, mismos derechos que un nacional | Sí, también |
| Sencillez | Muy simple, gestión ligera | Cumplimiento anual por asegurar |
| Costo anual recurrente | Ningún gasto de estructura | Impuesto sobre personas jurídicas: ~₡69 330 (inactiva) a ₡231 100 (activa) |
| Obligación RTBF (beneficiario final) | No aplica | Declaración obligatoria cada año (1.º–30 de abril) |
| Declaración informativa | No aplica | Formulario 272 (TRIBU-CR) aun si está inactiva |
| Impuesto sobre bienes inmuebles (0,25 %) e impuesto sobre residencias de lujo | Se pagan | Se pagan (ninguna exención) |
| Confidencialidad | Más limitada | Reforzada |
| Sucesión / responsabilidad limitada | Según el derecho común | Transmisión de participaciones, separación del patrimonio |
| Residencia por inversión | Compatible (se exige tenencia a nombre propio) | Puede descalificar esta vía |
Entonces, ¿qué opción es la suya?
El balance hoy es más bien claro. El nombre propio es simple, económico y suficiente para la gran mayoría de los particulares, en especial si la residencia por inversión forma parte de sus planes. La sociedad añade un costo anual y una carga de cumplimiento (impuesto sobre las personas jurídicas, RTBF, declaración de las inactivas): debe reservarse para necesidades patrimoniales específicas —confidencialidad, estructuración sucesoria, tenencia entre varios, esquemas más complejos.
No existe una respuesta universal: el arbitraje correcto depende de su situación familiar, fiscal y de sus objetivos a largo plazo. Es una decisión que debe validarse con un abogado costarricense antes de cualquier compra.
Preguntas frecuentes — Sociedad o nombre propio en Costa Rica
¿Un extranjero puede realmente comprar a nombre propio?
Sí. Un extranjero, residente o no, compra con los mismos derechos que un costarricense e inscribe el bien directamente a su nombre en el Registro Nacional. Es incluso la vía cada vez más elegida para un particular.
¿Una sociedad protege mejor mi bien?
Ofrece sobre todo confidencialidad, planificación sucesoria a través de las participaciones sociales y responsabilidad limitada. Pero no protege en absoluto contra los impuestos ligados al bien (impuesto sobre bienes inmuebles del 0,25 %, impuesto sobre las residencias de lujo), que siguen siendo exigibles en todos los casos.
¿Cuánto cuesta una sociedad que no hace «nada»?
Aun inactiva, una sociedad que posee un bien paga el impuesto anual sobre las personas jurídicas (aproximadamente ₡69 330, es decir, ~135 $), debe presentar la declaración informativa (formulario 272 en TRIBU-CR) y declarar su beneficiario final ante el RTBF entre el 1.º y el 30 de abril. Ignorar el RTBF expone a una multa del 2 % de los ingresos brutos y al bloqueo de los trámites en el Registro.
Busco la residencia: ¿nombre propio o sociedad?
Para la residencia por inversión inmobiliaria, la tenencia debe en principio hacerse a nombre propio. Una sociedad corre el riesgo de descalificar esta vía: haga verificar su esquema por un profesional antes de comprar.
Aviso: este artículo tiene una vocación de información general y no constituye asesoría jurídica, fiscal ni migratoria. La normativa costarricense (montos de impuestos, obligaciones RTBF, plataforma TRIBU-CR, reglas de residencia) evoluciona con regularidad: las cifras citadas corresponden a 2026 y deben confirmarse al momento de su proyecto. Como cada situación es única, haga siempre validar su elección de estructura por un abogado (abogado / notario) costarricense. Descubra nuestras propiedades en la península de Nicoya, en particular en Nosara, o contacte al equipo de Tendance Immo Latina para un acompañamiento personalizado.
