Vender una casa, un terreno o una villa en Costa Rica no se reduce a encontrar un comprador y firmar ante el notario. Como vendedor, usted debe anticipar un impuesto sobre la plusvalía inmobiliaria, la comisión de la agencia y algunas sutilezas que lo cambian todo según la fecha de compra de su bien y su estatus de residencia. Aquí, con cifras, lo que un vendedor paga realmente en 2026.
La plusvalía inmobiliaria en Costa Rica: ¿de qué se trata?
La plusvalía inmobiliaria (impuesto sobre las ganancias de capital) es el impuesto que grava la ganancia obtenida al vender un bien inmueble: la diferencia entre el precio de venta y el precio de adquisición. No es, por tanto, un impuesto sobre la totalidad del precio, sino sobre el beneficio que usted obtiene de la operación.
Costa Rica aplica una fiscalidad territorial: lo que se grava son las rentas y las ganancias de fuente costarricense. Por lo tanto, la venta de un bien situado en Costa Rica corresponde al fisco costarricense, sea cual sea su país de residencia. Es un punto fundamental que conviene tener presente, sobre el que volvemos más abajo para los vendedores franceses.
La tarifa general: 15 % sobre la ganancia
Desde la reforma fiscal Ley 9635 (Ley de Fortalecimiento de las Finanzas Públicas), que entró en vigor el 1.º de julio de 2019, la tarifa general del impuesto sobre la plusvalía inmobiliaria es del 15 %, aplicada sobre la ganancia neta.
En concreto, el cálculo se hace en dos etapas:
- Se establece la ganancia = precio de venta − precio de adquisición (los gastos y las mejoras documentados pueden, según el caso, entrar en el cálculo).
- Se aplica el 15 % sobre esa ganancia.
Si su bien se revalorizó, usted tributa sobre ese aumento. Si no se revalorizó, no hay ganancia y, por lo tanto, no hay impuesto sobre la plusvalía. Es la lógica de base, válida para la gran mayoría de las transacciones hoy en día.
Bienes adquiridos antes del 1.º de julio de 2019: la opción de la tarifa única del 2,25 %
La reforma previó una medida transitoria para los propietarios de larga data. Si su bien fue adquirido antes del 1.º de julio de 2019, usted goza, únicamente en la primera venta realizada después de esa fecha, de una elección entre dos modos de tributación:
- el régimen general: 15 % sobre la ganancia;
- o una opción de tarifa única: 2,25 % del precio total de venta (y no de la ganancia).
Esta opción de tarifa única se ofrece una sola vez, para esa primera venta posterior a la reforma. Resulta especialmente conveniente cuando el bien se ha revalorizado mucho, porque la ganancia —y por lo tanto el impuesto del 15 %— puede entonces superar el 2,25 % calculado sobre el precio total.
Ejemplo con cifras: comparar las dos opciones
- Régimen general (15 % sobre la ganancia): 15 % × 100 000 $ = 15 000 $.
- Opción de tarifa única (2,25 % del precio total), si el bien fue adquirido antes de julio de 2019: 2,25 % × 400 000 $ = 9 000 $.
En este ejemplo, la tarifa única del 2,25 % permite ahorrar 6 000 $ frente al régimen general. Pero no es algo automático: todo depende de la magnitud de la ganancia.
| Modo de tributación | Base de cálculo | Tarifa | Impuesto a pagar (ejemplo) |
|---|---|---|---|
| Régimen general | Ganancia (400 000 − 300 000 = 100 000 $) | 15 % | 15 000 $ |
| Opción de tarifa única (bien adquirido antes del 01/07/2019, 1.ª venta) | Precio total de venta (400 000 $) | 2,25 % | 9 000 $ |
La regla práctica: cuanto mayor es la ganancia en relación con el precio de venta, más ventajosa resulta la opción del 2,25 %. A la inversa, si el bien se revalorizó poco, el régimen general del 15 % sobre una ganancia pequeña suele ser menos costoso. Haga siempre los dos cálculos antes de decidir.
La exención de la vivienda habitual
Buena noticia para muchos vendedores: la venta de la vivienda habitual del vendedor está exenta del impuesto sobre la plusvalía.
Sin embargo, cuidado: se trata de una calificación fáctica. No basta con declarar que una vivienda era su residencia principal; además hay que poder documentarlo (ocupación real, comprobantes, etc.). Un bien de vacaciones, una inversión para alquiler o una propiedad donde usted nunca vivió realmente no cumplirá ese criterio. Si la vivienda habitual está en juego en su proyecto de venta, prepare el expediente justificativo con antelación, con la ayuda de su notario y de un asesor fiscal.
Vendedor no residente: la retención del 2,5 % en la fuente
Cuando el vendedor es no residente en Costa Rica, se aplica un mecanismo de seguridad para el fisco: el comprador debe retener el 2,5 % del precio de venta en la fuente y entregarlo a la administración tributaria.
Esta retención del 2,5 % funciona como un anticipo del impuesto adeudado. El vendedor no residente procede luego a regularizar su situación según el régimen aplicable (15 % sobre la ganancia, o la opción de tarifa única si se cumplen las condiciones). Por lo tanto, es esencial, tanto para el comprador como para el vendedor, que esta retención se prevea y se ejecute correctamente al momento del cierre para evitar cualquier bloqueo.
Lo que el vendedor paga realmente en Costa Rica
La plusvalía es solo una parte del presupuesto de salida. En Costa Rica, el reparto de los gastos sigue una lógica muy precisa que hay que integrar en su cálculo neto:
- El vendedor paga el impuesto sobre la plusvalía y la comisión de la agencia, generalmente del orden del 5 a 6 % del precio de venta.
- El comprador, por su parte, asume los gastos de cierre (notario, derechos, inscripción).
Dicho de otro modo, para estimar lo que realmente le quedará en el bolsillo, parta del precio de venta, reste el impuesto sobre la plusvalía aplicable a su situación y luego la comisión de la agencia. Es ese monto neto, y no el precio anunciado, el que debe guiar su decisión de vender.
¿Es usted residente fiscal francés? Cuidado con la doble imposición
Punto de especial atención para nuestros clientes: no existe ningún convenio fiscal para evitar la doble imposición entre Francia y Costa Rica. A falta de tal acuerdo, una misma ganancia puede, en teoría, ser gravada por dos administraciones tributarias, sin el mecanismo de eliminación de la doble imposición que suelen ofrecer estos convenios.
Por lo tanto, un residente fiscal francés que venda un bien en Costa Rica debe imperativamente consultar a un asesor fiscal antes de cerrar la operación, con el fin de analizar su situación personal a ambos lados del Atlántico. No se fíe de una simple estimación costarricense: la declaración en Francia debe anticiparse con un profesional.
Preguntas frecuentes
¿La plusvalía se aplica sobre el precio de venta o sobre la ganancia?
El régimen general del 15 % recae sobre la ganancia (precio de venta menos precio de adquisición), no sobre el precio total. La única excepción es la opción de tarifa única del 2,25 %, que sí se calcula sobre el precio total de venta, y solo está disponible para los bienes adquiridos antes del 1.º de julio de 2019, en su primera venta.
¿Puedo todavía elegir la tarifa única del 2,25 % en 2026?
Sí, siempre que su bien haya sido adquirido antes del 1.º de julio de 2019 y se trate de su primera venta desde la entrada en vigor de la reforma. Esta opción se presenta una sola vez. Compare siempre los dos cálculos (15 % sobre la ganancia frente a 2,25 % sobre el precio total) antes de elegir.
¿La venta de mi vivienda habitual está realmente exenta?
La venta de la vivienda habitual del vendedor está exenta del impuesto sobre la plusvalía. Pero esta exención se basa en una calificación fáctica: usted debe poder demostrar y documentar que el bien era efectivamente su vivienda habitual. Prepare estos comprobantes con antelación con su notario.
¿Qué sucede si vendo como no residente?
El comprador está obligado a retener el 2,5 % del precio de venta en la fuente y entregarlo al fisco. Esta retención constituye un anticipo del impuesto sobre la plusvalía; su situación se regulariza luego según el régimen aplicable. Prevea este mecanismo desde la negociación para agilizar el cierre.
Este artículo se ofrece a título de información general y no constituye asesoría fiscal, jurídica ni contable personalizada. La fiscalidad inmobiliaria costarricense evoluciona y su aplicación depende de su situación particular; los residentes fiscales franceses, en particular, deben tener en cuenta la ausencia de convenio para evitar la doble imposición entre Francia y Costa Rica y consultar a un asesor fiscal antes de cualquier venta. Verifique siempre las tarifas y las reglas vigentes con un profesional calificado. ¿Está preparando una venta o una compra en Guanacaste o en la península de Nicoya? Descubra nuestras propiedades en venta en Sámara o contacte al equipo de Tendance Immo Latina para un acompañamiento francófono de la A a la Z.
