Buena sorpresa para muchos compradores: en Costa Rica, un extranjero tiene los mismos derechos que un nacional sobre la propiedad. Propiedad al 100 %, sin prestanombres ni obligación de residencia. Existe, no obstante, una excepción importante: la costa. Esto es exactamente lo que un extranjero puede, y no puede, poseer.
La regla: derechos idénticos a los de un nacional
Sobre la propiedad titulada (fee simple / propiedad titulada), un extranjero dispone exactamente de los mismos derechos que un ciudadano costarricense: propiedad al 100 %, a nombre propio, sin socio local impuesto y sin obligación de ser residente. Esto abarca alrededor del 95 % de las tierras fuera del litoral.
Las sociedades también: 100 % extranjero permitido
Un extranjero puede poseer el 100 % de una sociedad costarricense (S.A. o S.R.L.). De hecho, muchos inversionistas adquieren su inmueble mediante una sociedad, por razones de gestión, de sucesión o de confidencialidad; una decisión que debe sopesarse caso por caso.
La excepción: la zona marítima (la costa)
La Zona Marítimo Terrestre (ZMT) abarca los primeros 200 metros a partir de la línea de marea alta y obedece a reglas particulares:
- Los primeros 50 metros son un dominio público inalienable: nadie puede poseerlos (es la playa pública).
- Los 150 metros siguientes forman la zona de concesión: allí no se compra la plena propiedad, se obtiene una concesión (un arrendamiento) otorgada por la municipalidad, generalmente por unos veinte años.
El reflejo indispensable: verificar el título
No todos los terrenos son iguales. Junto a la propiedad titulada existen terrenos en derecho de posesión (sin título), mucho más riesgosos. Antes de cualquier compromiso:
- verifique el título en el Registro Nacional y el plano catastrado;
- controle las servidumbres, el acceso y la disponibilidad del agua (carta de agua);
- confíe la due diligence a un abogado-notario independiente.
En resumen
| Tipo de inmueble | Propiedad por un extranjero |
|---|---|
| Propiedad titulada (fee simple) | 100 % posible, mismos derechos que un nacional |
| Sociedad costarricense (S.A. / S.R.L.) | 100 % posible |
| Concesión ZMT (50 a 200 m) | 49 % máx. (mayoría si es residente ≥ 5 años) |
| Primeros 50 metros del litoral | Dominio público, inalienable |
Advertencia: este artículo es informativo y no sustituye la asesoría jurídica. El estatus de un terreno y las reglas de la zona marítima requieren una verificación caso por caso. Haga siempre realizar la debida diligencia y verificar el título por un abogado-notario costarricense antes de comprar. Tendance Immo Latina, agencia francófona en Costa Rica, lo acompaña: contacte a nuestro equipo.
