¿Vive en Bélgica, Suiza o Quebec y una propiedad bajo el sol de Costa Rica le llama la atención? Antes incluso de comparar propiedades, una pregunta domina a todas las demás: ¿cómo tratará su país de residencia ese ingreso extranjero y corre el riesgo de tributar dos veces? Aquí tiene, país por país, lo que hay que saber antes de comprometerse.
Invertir en Costa Rica desde Bélgica, Suiza o Canadá supone, ante todo, admitir una realidad jurídica que conviene plantear de entrada: Costa Rica solo ha firmado cuatro convenios fiscales para evitar la doble imposición en vigor — con Alemania, España, México y los Emiratos Árabes Unidos. Ni Bélgica, ni Suiza, ni Canadá figuran en esa lista. Esto no significa, sin embargo, que vaya a ser gravado sistemáticamente dos veces: todo depende de la manera en que su país de residencia trate, de forma unilateral, las rentas inmobiliarias de origen extranjero. Y en este punto, los tres perfiles divergen con claridad.
El punto de partida: la fiscalidad territorial de Costa Rica
Costa Rica aplica una fiscalidad territorial: solo grava las rentas de origen costarricense. En concreto, su propiedad será gravada allí «en la fuente», sea cual sea su país de residencia:
- Rentas por alquiler: 12,75 % efectivo (una tasa del 15 % aplicada tras una deducción a tanto alzado del 15 %);
- Plusvalía en la reventa: 15 %;
- Impuesto de traspaso en la compra: aproximadamente 1,5 a 2 %;
- Impuesto anual sobre bienes inmuebles: 0,25 % del valor de la propiedad.
Punto crucial: Costa Rica no concede ningún crédito fiscal por el impuesto que usted pague por otra parte en el extranjero. La carga de neutralizar — o no — la doble imposición recae, por tanto, enteramente sobre su Estado de residencia. Es precisamente ahí donde Bélgica, Suiza y Quebec siguen lógicas muy diferentes.
Para conocer el detalle de los gastos de adquisición, consulte nuestra guía del costo de una compra inmobiliaria en Costa Rica; y para la reventa, nuestro artículo dedicado a la plusvalía inmobiliaria.
Bélgica: una doble imposición parcial
Invertir en Costa Rica desde Bélgica sitúa al residente belga en el caso menos favorable de los tres — sin ser por ello penalizador. A falta de convenio, la propiedad debe declararse: figura en el recuadro III de la declaración del impuesto sobre la renta de las personas físicas, donde la administración le atribuye una renta catastral.
En ausencia de convenio, esta renta inmobiliaria extranjera se grava según la escala progresiva — pero con una reducción del 50 % del impuesto correspondiente. Atención al matiz: se trata de una reducción, no de una exención. La exención (con reserva de progresividad) queda reservada a los bienes situados en un país vinculado a Bélgica por un convenio: no es el caso de Costa Rica. Resultado: una doble imposición parcial, o residual, ya que la propiedad sigue estando parcialmente gravada en Bélgica después de haberlo sido ya en Costa Rica.
Suiza: la exposición más baja
Para quien desea comprar en Costa Rica desde Suiza, la situación es, paradójicamente, la más cómoda de las tres — aun cuando no existe ningún convenio (las negociaciones se reactivaron en julio de 2024, pero nada está todavía en vigor).
La razón radica en la práctica suiza de la repartición internacional: Suiza exonera unilateralmente los inmuebles situados en el extranjero, tanto las rentas por alquiler como el valor de la propiedad (impuesto sobre el patrimonio). Aplica, por tanto, un verdadero método de exención. No obstante, subsiste una reserva importante: la reserva de progresividad. La propiedad costarricense y sus rentas deben declararse — no para ser gravadas en Suiza, sino para determinar la tasa aplicable al resto de sus rentas y de su patrimonio imponibles. La exposición a la doble imposición en Costa Rica es así la más baja de los tres perfiles estudiados.
Canadá / Quebec: el crédito por impuesto extranjero
El sector inmobiliario en Costa Rica para un residente de Quebec o de Canadá obedece a una tercera lógica. También aquí, ningún convenio fiscal vincula a ambos países: solo existe un acuerdo de intercambio de información (TIEA), vigente desde 2012. Como el residente canadiense tributa sobre su renta mundial, debe declarar los alquileres costarricenses en su declaración federal (T1) y de Quebec (TP-1).
Dos puntos de atención merecen su consideración:
- Declaración T1135. Este formulario — el «Balance de verificación de la renta extranjera» — resulta obligatorio en cuanto el costo total de sus bienes extranjeros determinados supera los 100,000 CAD. Una propiedad alquilada con fines lucrativos está sujeta a él; una propiedad de uso estrictamente personal queda excluida.
- Crédito por impuesto extranjero. La doble imposición se atenúa mediante un crédito unilateral (formulario T2209 a nivel federal, TP-772 en Quebec). No obstante, este crédito está limitado al impuesto canadiense o de Quebec correspondiente a esa misma renta: si el impuesto costarricense es superior, el excedente no es recuperable.
De un vistazo: el cuadro comparativo
| Criterio | Bélgica | Suiza | Canadá / Quebec |
|---|---|---|---|
| Convenio fiscal | Ninguno | Ninguno (negociaciones reactivadas en julio de 2024) | Ninguno (solo un acuerdo de intercambio de información — TIEA — desde 2012) |
| Declaración de la propiedad | Sí — recuadro III, se atribuye una renta catastral | Sí — repartición internacional, con reserva de progresividad | Sí — renta mundial (T1 / TP-1); formulario T1135 si los bienes extranjeros determinados superan los 100,000 CAD |
| Método de eliminación | Reducción del 50 % del impuesto correspondiente (sin exención) | Exención de las rentas y del patrimonio, con reserva de progresividad | Crédito por impuesto extranjero (T2209 / TP-772), limitado al impuesto canadiense/de Quebec |
| Exposición residual | Parcial | La más baja de las tres | Variable, atenuada por el crédito (limitado) |
La lectura de conjunto es nítida: Suiza neutraliza casi por completo la doble imposición, Canadá-Quebec la atenúa mediante un crédito limitado, y Bélgica la reduce a la mitad sin llegar nunca a eliminarla del todo.
Trámites prácticos comunes
Más allá de la fiscalidad, la compra en sí sigue un marco común, sea cual sea su país de origen.
La cuenta de depósito en garantía (escrow). Los fondos transitan por una cuenta de depósito en garantía gestionada por un proveedor autorizado por la SUGEF, el regulador financiero costarricense. Es a la vez la norma y una garantía: el dinero solo se libera al vendedor una vez reunidas todas las condiciones de la venta.
La prueba del origen de los fondos (KYC / AML). La Ley 8204 contra el lavado de dinero obliga a justificar la procedencia de su dinero: pasaporte, estados de cuenta bancarios, comprobantes de venta de otro activo, a veces una certificación por parte de un contador local. Prepare estos documentos con antelación para evitar cualquier bloqueo de última hora.
La moneda. Las transacciones se expresan habitualmente en dólares estadounidenses (USD), alquileres incluidos.
La repatriación de los alquileres. Se realiza mediante transferencia internacional, sometida a los mismos controles KYC/AML tanto en el banco emisor como en el receptor; anticipe los comprobantes.
La cuenta bancaria local. Abrirla es más difícil para un no residente. Algunas entidades tienen fama de ser más accesibles (BAC Credomatic, Scotiabank, Banco de Costa Rica). Buena noticia: el dúo escrow + abogado permite a menudo cerrar la compra sin una cuenta local previa.
Preguntas frecuentes
¿Existe un convenio fiscal con Costa Rica?
No, no para los países que aquí nos interesan. Costa Rica cuenta únicamente con cuatro convenios para evitar la doble imposición en vigor: Alemania, España, México y los Emiratos Árabes Unidos. Ninguno concierne a Bélgica, Suiza ni Canadá.
¿Voy a tributar dos veces?
No necesariamente en el mismo grado. Costa Rica lo grava primero en la fuente. Luego, Suiza exonera la propiedad (con reserva de progresividad), Canadá-Quebec concede un crédito por impuesto extranjero limitado, y Bélgica reduce en un 50 % el impuesto correspondiente. La doble imposición va, por tanto, de casi nula (Suiza) a parcial (Bélgica).
¿Debo declarar mi propiedad aunque Costa Rica ya la haya gravado?
Sí, en los tres casos. Como Costa Rica no concede ningún crédito fiscal, es su país de residencia el que neutraliza la doble imposición — siempre que le haya declarado la propiedad: recuadro III en Bélgica, repartición internacional en Suiza, renta mundial y eventual T1135 en Canadá.
¿Puedo comprar sin cuenta bancaria en Costa Rica?
A menudo, sí. Recurrir a una cuenta de depósito en garantía (escrow) autorizada por la SUGEF y a un abogado local permite con frecuencia finalizar la compra sin abrir previamente una cuenta costarricense, ya que esa apertura es más compleja para un no residente.
¿Está preparando una compra desde Europa o Canadá? Contacte a nuestro equipo: lo orientamos hacia los interlocutores adecuados — escrow, abogado y contador — para asegurar cada etapa de su inversión.
Tendance Immo Latina es una agencia inmobiliaria, y no un despacho de asesoría fiscal. La información anterior se ofrece a título indicativo, actualizada a la fecha de publicación, y no sustituye en ningún caso la opinión de un profesional. La fiscalidad y la normativa aplicables (convenios, umbrales, tasas, procedimientos) pueden evolucionar. Consulte imprescindiblemente a un asesor fiscal en su país de residencia, así como a un abogado o un contador en Costa Rica antes de cualquier decisión de inversión.
