El precio anunciado de una villa o de un terreno nunca es el costo final. En Costa Rica, el comprador debe prever gastos de cierre del orden del 3,5 a 4 % del precio, seguidos de impuestos anuales moderados. Aquí encontrará el detalle completo, con cifras y actualizado para 2026, desde el punto de vista del comprador extranjero.
Una buena noticia de entrada: la fiscalidad inmobiliaria costarricense sigue siendo una de las más ligeras de América Latina. El impuesto anual sobre bienes inmuebles es de apenas 0,25 %, y un extranjero compra exactamente con los mismos derechos que un nacional. Pero algunos rubros suelen sorprender a los compradores que llegan de Francia, Bélgica, Suiza o Quebec, en particular el papel central del notario y el IVA sobre sus honorarios.
1. Los gastos de adquisición (a cargo del comprador)
En Costa Rica, el notario es también abogado: una sola persona redacta la escritura pública, verifica el título y realiza la inscripción en el Registro Nacional. La ley prevé por defecto un reparto de estos gastos entre comprador y vendedor; en la práctica, según la negociación, lo más frecuente es que sea el comprador quien pague la totalidad de los gastos de cierre. Esta es su composición:
| Rubro | Monto | Detalle |
|---|---|---|
| Impuesto de traspaso | 1,5 % | Sobre el valor más alto entre el precio de la escritura y el valor fiscal registrado |
| Honorarios de notario / abogado | ~1,25 a 1,5 % | Tarifa decreciente regulada por el Colegio de Abogados, + 13 % de IVA sobre los honorarios |
| Derechos de inscripción + timbres | ~0,75 a 0,8 % | Registro Nacional, timbre municipal, agrario, de educación y cultura, fiscal… |
| Cuenta de depósito en garantía (escrow) | ~0,25 % (mín. ~900 $) | Agente autorizado por la SUGEF (control antilavado de dinero), a menudo compartido 50/50 con el vendedor |
| Total comprador | ≈ 3,5 a 4 % | Sin incluir la debida diligencia (due diligence) exhaustiva ni los gastos bancarios |
Ejemplo con cifras: una villa de 450 000 $
Para un inmueble anunciado en 450 000 $, calcule aproximadamente:
- Impuesto de traspaso (1,5 %): 6 750 $
- Notario (~1,3 %) + IVA 13 % sobre sus honorarios: ~6 600 $
- Inscripción y timbres (~0,8 %): ~3 600 $
- Escrow (parte del comprador): ~600 a 1 100 $
Total a prever: alrededor de 16 000 a 18 000 $, es decir, ~3,7 % del precio, además de los 450 000 $.
2. Quién paga qué: ¿comprador o vendedor?
El reparto es negociable, pero la norma costarricense es clara:
- El comprador paga los gastos de cierre (traspaso, notario, inscripción, timbres, IVA).
- El vendedor paga la comisión de la agencia (~5 a 6 %) y, en su caso, el impuesto sobre la plusvalía.
- La cuenta de depósito en garantía por lo general se reparte en partes iguales.
3. Los impuestos anuales que debe prever una vez que es propietario
El impuesto sobre bienes inmuebles: 0,25 % al año
El impuesto sobre bienes inmuebles (Ley 7509) es de apenas 0,25 % del valor registrado ante la municipalidad, a menudo inferior al valor de mercado. Se paga en la municipalidad del cantón, en uno a cuatro pagos al año. Sobre un inmueble registrado en 400 000 $, representa alrededor de 1 000 $ al año. El propietario debe volver a presentar una declaración de valor cada 5 años.
El impuesto sobre las residencias de lujo (impuesto solidario)
Un impuesto adicional grava los bienes de alta gama. En 2026, se activa cuando el valor de la construcción supera los ~143 millones de colones (aproximadamente 275 000 a 285 000 $). Una vez superado ese umbral, la base pasa a ser el valor total (terreno + construcción), con una tarifa progresiva del 0,25 % al 0,55 %. Se aplica a todos, sea cual sea la estructura de tenencia (una sociedad no exime).
4. Y al revender: el impuesto sobre la plusvalía
Desde la reforma de 2019 (Ley 9635), la plusvalía inmobiliaria tributa al 15 % de la ganancia obtenida. Tres puntos importantes para el comprador:
- Bienes adquiridos antes de julio de 2019: opción, en la primera venta, de una tarifa única del 2,25 % del precio de venta en lugar del 15 % sobre la ganancia.
- Vivienda habitual: la venta de su vivienda habitual está exenta (debe documentarse).
- Vendedor no residente: el comprador debe retener 2,5 % del precio en la fuente.
5. Lo que conviene saber para un comprador extranjero
Dos particularidades merecen atención antes de comprar desde Francia, Bélgica, Suiza o Quebec:
- No existe ningún convenio fiscal para evitar la doble imposición entre Francia y Costa Rica (solo un acuerdo de intercambio de información). Costa Rica aplica una fiscalidad territorial (las rentas de fuente extranjera por lo general no se gravan allí), pero Francia puede seguir gravando a un residente fiscal francés sobre sus rentas mundiales. Analice su situación con un asesor fiscal antes de cualquier cambio de residencia.
- Propiedad titulada frente a concesión costera: los primeros 200 metros de la costa se rigen por un régimen de concesión, no de plena propiedad. Es un tema que hay que verificar sin falta en cualquier propiedad «frente al mar»; le dedicamos una guía específica.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga los gastos de notario en Costa Rica?
Por costumbre, es el comprador. El notario (que también es abogado) cobra honorarios de aproximadamente 1,25 a 1,5 % del precio, a los que se suma un IVA del 13 % sobre esos honorarios.
¿Qué presupuesto total para los gastos de compra?
Calcule aproximadamente 3,5 a 4 % del precio del inmueble: impuesto de traspaso (1,5 %), notario (~1,3 % + IVA), inscripción y timbres (~0,8 %), y cuenta de depósito en garantía (~0,25 %).
¿Un extranjero paga más impuestos que un costarricense?
No. Un extranjero compra y posee un bien titulado con exactamente los mismos derechos y la misma fiscalidad que un nacional (artículo 19 de la Constitución). No se requiere residencia, ni socio local, ni permiso especial.
¿Es alto el impuesto sobre bienes inmuebles?
No, es de los más bajos de la región: 0,25 % al año sobre el valor registrado. Un impuesto de lujo se añade únicamente por encima de aproximadamente 275 000 $ de valor de construcción.
Aviso: este artículo tiene fines informativos y no constituye asesoría jurídica ni fiscal. Los umbrales y las tarifas costarricenses se revisan cada año (y la plataforma tributaria TRIBU-CR se implementó en 2026); los montos anteriores están actualizados a julio de 2026 y deben confirmarse caso por caso con un abogado-notario costarricense. Tendance Immo Latina lo acompaña y lo pone en contacto con los profesionales adecuados.
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