«12 % de rentabilidad garantizada». «Tasa de ocupación del 90 %». En la costa del Pacífico de Costa Rica, las promesas de rentabilidad del alquiler abundan — y casi siempre se calculan en bruto. Pero el bruto es una cifra de marketing. Lo que realmente llega a su cuenta, tras gastos e impuestos, se sitúa la mayoría de las veces entre 3 y 5 % neto al año. Aquí, con cifras en mano, lo que de verdad genera un alquiler vacacional en Sámara y en Nosara en 2026.
Rentabilidad bruta vs. neta: la verdad detrás de las cifras de marketing
La rentabilidad bruta divide el ingreso anual por alquiler entre el precio de compra, sin deducir nada. Es la cifra que le muestran primero. En la costa costarricense, oscila habitualmente entre 6 y 12 %, y muy a menudo está sobreestimada.
La rentabilidad neta, en cambio, resta el conjunto de los gastos de operación, el mantenimiento y la fiscalidad. Resultado realista para una propiedad bien administrada: 3 a 5 % neto al año. La diferencia no es para nada anecdótica. En este mercado, los gastos absorben en promedio cerca de dos tercios — alrededor del 66 % — del ingreso bruto. Dicho de otro modo, de cada $100 cobrados le quedan unos $34 antes siquiera de hablar de su esfuerzo de adquisición.
Sámara vs. Nosara: dos mercados, dos perfiles
Estos dos destinos de la península de Nicoya son vecinos geográficamente, pero opuestos en lo económico. Comparemos los datos de mercado en lugar de los folletos.
| Criterio | Sámara | Nosara |
|---|---|---|
| Tarifa por noche (ADR) promedio / mediana | ~$189 / $128 | ~$411 / $252 |
| Ocupación anual promedio | ~42 % (hasta ~61 % en temporada alta) | ~40 % (hasta ~57 % en temporada alta) |
| Precio de compra | Más accesible | Capital más elevado (alta gama) |
| Perfil de clientela | Familiar, estadías más largas | Surf, yoga, wellness — demanda fuerte |
| Crecimiento de la oferta (1 año) | +32 % de anuncios | +24 % de anuncios |
Nosara — la alta gama de surf y wellness
Nosara cobra por noche cerca del doble que Sámara y atrae a una clientela internacional de alto poder adquisitivo, impulsada por el surf, el yoga y el bienestar. La demanda es sólida, pero el ticket de entrada a la compra es netamente más alto: el capital inmovilizado pesa mucho en el cálculo de la rentabilidad neta. Explore nuestras propiedades en venta en Nosara.
Sámara — lo familiar y accesible
Sámara apuesta por una clientela más familiar, estadías más largas y un ADR más bajo. Pero, como el precio de compra también es más bajo, la rentabilidad bruta puede resultar comparable a la de Nosara, e incluso superior a igual capital invertido. Descubra nuestras propiedades en venta en Sámara.
Cuidado, sin embargo: la oferta de anuncios crece rápido en ambos destinos (+24 % en Nosara, +32 % en Sámara en un año). La competencia se intensifica, lo que presiona de forma mecánica las tasas de ocupación y las tarifas futuras.
La tasa de ocupación real (y el mito del 85-95 %)
Es aquí donde las promesas más se descarrilan. Los datos de mercado (AirROI, todos los anuncios en conjunto) arrojan una ocupación promedio anual de alrededor del 40 % en Nosara y del 42 % en Sámara. Una propiedad administrada profesionalmente puede aspirar a un 45 a 56 % en el año.
Las tasas del «85-95 %» que circulan solo corresponden a la temporada alta o al primer tercio de las propiedades (ubicación excepcional, gestión impecable, fotos perfectas). Tomarlas como un promedio anual es duplicar artificialmente el ingreso esperado — y con él la rentabilidad anunciada.
Estacionalidad: temporada alta seca vs. green season
El calendario lo estructura todo. La temporada alta (de diciembre a abril, estación seca) concentra la mayor parte de la facturación. La temporada baja, o green season (de mayo a noviembre), hace caer los ingresos entre 20 y 50 %, con un bajón marcado en setiembre y octubre. Un plan de negocio honesto pondera todo el año, no solo los meses de mayor ocupación.
Desglose de los gastos: adónde se va la rentabilidad bruta
Estos son los principales rubros que van mermando su ingreso bruto. Las bases de cálculo difieren (parte del bruto, porcentaje del valor de la propiedad o monto fijo), de ahí la importancia de no razonar nunca «a ojo».
| Rubro de gasto | Orden de magnitud |
|---|---|
| Gestión del alquiler | 20-30 % del bruto |
| Comisiones de las plataformas | 3-10 % del bruto |
| Limpieza | $40-150 por rotación |
| Cuotas de condominio (HOA) | Variables, hasta ~15 % del bruto |
| Impuesto sobre bienes inmuebles | 0,25 % del valor / año |
| Reserva de mantenimiento (clima tropical, aire salino) | 1-2 % del valor / año |
| Seguro | ~3 % |
| Impuesto sobre la renta del alquiler | 12,75 % del bruto |
| Desocupación (green season) | Ingreso -20 a -50 % en temporada baja |
La reserva de mantenimiento no es opcional: bajo un clima tropical cargado de sal, el desgaste de los equipos, de la carpintería y del aire acondicionado se acelera. Una propiedad mal aprovisionada ve desplomarse su rentabilidad neta desde el segundo o tercer año.
Ejemplo con cifras: un condominio de $650 000
Tomemos un caso concreto y citado con frecuencia en la costa: un condominio comprado en $650 000 que genera cerca de $74 000 de ingresos brutos por alquiler en el año.
| Concepto | Monto | Rentabilidad |
|---|---|---|
| Precio de compra | $650 000 | — |
| Ingreso bruto anual por alquiler | ~$74 000 | 11,4 % bruto |
| Gastos + fiscalidad (~66 % del bruto) | ~$48 800 | — |
| Ingreso neto anual | ~$25 000 | ~3,8 % neto |
El «11,4 %» del folleto se convierte en 3,8 % neto en la vida real. No es una mala rentabilidad para inmobiliaria de playa — pero es tres veces menos que la cifra gancho. Para encuadrar su presupuesto de entrada (gastos de notario, impuesto de traspaso, honorarios), consulte nuestra guía sobre el costo de compra inmobiliaria en Costa Rica.
Fiscalidad 2026: la retención en la fuente que lo cambia todo
Los ingresos por alquiler tributan al 15 %, pero tras una deducción fija del 15 % — es decir, una tasa efectiva del 12,75 % del ingreso bruto. A esto se suma el IVA del 13 % sobre los alquileres turísticos de corta estadía (menos de 30 días).
El verdadero punto de inflexión llega a finales de 2026: las plataformas (Airbnb, Vrbo, Booking) retendrán ese 12,75 % directamente en la fuente y transmitirán sus datos a la administración tributaria. No es un nuevo impuesto: es la aplicación forzada de un impuesto que ya existía. Los ingresos no declarados se vuelven mucho más difíciles de ocultar.
Preguntas frecuentes
¿Qué rentabilidad neta esperar en Sámara o Nosara?
Cuente con un 3 a 5 % neto al año para una propiedad realista y bien administrada, una vez descontados todos los gastos y la fiscalidad. Las rentabilidades brutas del 6 al 12 % que circulan son reales pero engañosas: en este mercado, los gastos absorben cerca de dos tercios del ingreso bruto.
¿Sámara o Nosara para alquilar?
Nosara cobra por noche cerca del doble (ADR promedio ~$411 frente a ~$189 en Sámara) y atrae a una clientela de surf, yoga y wellness de alto poder adquisitivo — pero el capital a invertir es mayor. Sámara, más familiar y más accesible a la compra, apuesta por estadías más largas; con un precio de entrada más bajo, su rentabilidad bruta puede ser comparable. La elección acertada depende de su capital y de su tolerancia al riesgo, no de un ranking universal.
El 85-95 % de ocupación anunciado, ¿mito o realidad?
Un espejismo cuando se presentan como un promedio anual. Los datos de mercado (AirROI, todos los anuncios en conjunto) arrojan una ocupación promedio anual de alrededor del 40 % en Nosara y del 42 % en Sámara. Una propiedad administrada profesionalmente aspira a un 45 a 56 % en el año. El 85-95 % solo corresponde a la temporada alta o al primer tercio de las propiedades.
¿La retención en la fuente de 2026 es un nuevo impuesto?
No. La tasa efectiva del 12,75 % sobre los ingresos por alquiler ya existe. A partir de finales de 2026, las plataformas simplemente la retendrán en la fuente y transmitirán los datos al fisco. Lo que cambia es la dificultad de no declarar.
Invertir sin ilusiones
Una inversión de alquiler en Sámara o en Nosara puede ser sólida — siempre que se razone en neto, se provisione el mantenimiento y se integre la fiscalidad 2026. Nuestro equipo trilingüe conoce el terreno, los gastos reales y las ubicaciones que cumplen sus promesas. Contáctenos para una estimación honesta y personalizada.
Las cifras presentadas en este artículo son indicativas y no garantizadas. Se basan en datos de mercado (en particular AirROI) y en órdenes de magnitud observados en la costa del Pacífico de Costa Rica; el desempeño real varía según la propiedad, su ubicación, su gestión y la coyuntura. Muchas fuentes públicas sobre la rentabilidad del alquiler son de naturaleza promocional. Este artículo no constituye asesoría de inversión ni fiscal. Verifique cada supuesto y hágase acompañar por un profesional antes de cualquier compra.
