« 12 % de rendement garanti. » « Taux d’occupation de 90 %. » Sur la côte Pacifique du Costa Rica, les promesses de rendement locatif fusent — et elles sont presque toujours calculées en brut. Or le brut est un chiffre marketing. Ce qui atterrit réellement sur votre compte, après charges et impôts, se situe le plus souvent entre 3 et 5 % net par an. Voici, chiffres à l’appui, ce que rapporte vraiment une location saisonnière à Sámara et à Nosara en 2026.
Rendement brut vs net : la vérité derrière les chiffres marketing
Le rendement brut divise le revenu locatif annuel par le prix d’achat, sans rien déduire. C’est le chiffre que l’on vous montre en premier. Sur la côte costaricienne, il oscille couramment entre 6 et 12 %, et il est très souvent surestimé.
Le rendement net, lui, retranche l’ensemble des charges d’exploitation, l’entretien et la fiscalité. Résultat réaliste pour un bien correctement géré : 3 à 5 % net par an. L’écart n’a rien d’anecdotique. Sur ce marché, les charges absorbent en moyenne près des deux tiers — environ 66 % — du revenu brut. Autrement dit, sur 100 $ encaissés, il vous en reste environ 34 avant même de parler de votre effort d’acquisition.
Sámara vs Nosara : deux marchés, deux profils
Ces deux stations de la péninsule de Nicoya sont voisines géographiquement mais opposées économiquement. Comparons les données de marché plutôt que les brochures.
| Critère | Sámara | Nosara |
|---|---|---|
| Tarif par nuit (ADR) moyen / médian | ~189 $ / 128 $ | ~411 $ / 252 $ |
| Occupation annuelle moyenne | ~42 % (jusqu’à ~61 % en haute saison) | ~40 % (jusqu’à ~57 % en haute saison) |
| Prix d’achat | Plus accessible | Capital plus lourd (haut de gamme) |
| Profil de clientèle | Familial, séjours plus longs | Surf, yoga, wellness — demande forte |
| Croissance de l’offre (1 an) | +32 % d’annonces | +24 % d’annonces |
Nosara — le haut de gamme surf & wellness
Nosara facture environ deux fois plus cher la nuit que Sámara et attire une clientèle internationale à fort pouvoir d’achat, portée par le surf, le yoga et le bien-être. La demande est solide, mais le ticket d’entrée à l’achat est nettement plus élevé : le capital immobilisé pèse lourd dans le calcul du rendement net. Explorez nos biens à vendre à Nosara.
Sámara — le familial accessible
Sámara mise sur une clientèle plus familiale, des séjours plus longs et un ADR plus bas. Mais comme le prix d’achat est lui aussi plus bas, le rendement brut peut s’avérer comparable à celui de Nosara, voire supérieur à capital engagé égal. Découvrez nos biens à vendre à Sámara.
Attention toutefois : l’offre d’annonces croît vite dans les deux stations (+24 % à Nosara, +32 % à Sámara en un an). La concurrence s’intensifie, ce qui pèse mécaniquement sur les taux d’occupation et sur les tarifs futurs.
Le taux d’occupation réel (et le mythe des 85-95 %)
C’est ici que les promesses dérapent le plus. Les données de marché (AirROI, toutes annonces confondues) donnent une occupation moyenne annuelle d’environ 40 % à Nosara et 42 % à Sámara. Un bien géré professionnellement peut viser 45 à 56 % sur l’année.
Les taux de « 85-95 % » que l’on voit circuler ne concernent que la haute saison et/ou le tout premier tiers des biens (emplacement d’exception, gestion irréprochable, photos parfaites). Les prendre pour une moyenne annuelle, c’est doubler artificiellement le revenu attendu — et le rendement affiché avec.
Saisonnalité : haute saison sèche vs green season
Le calendrier structure tout. La haute saison (décembre à avril, saison sèche) concentre l’essentiel du chiffre d’affaires. La basse saison, ou green season (mai à novembre), fait chuter les revenus de 20 à 50 %, avec un creux marqué en septembre et octobre. Un business plan honnête pondère l’année entière, pas seulement les mois pleins.
Décomposition des charges : où part le rendement brut
Voici les principaux postes qui grignotent votre revenu brut. Les bases de calcul diffèrent (part du brut, pourcentage de la valeur du bien, ou montant fixe), d’où l’importance de ne jamais raisonner « au doigt mouillé ».
| Poste de charge | Ordre de grandeur |
|---|---|
| Gestion locative | 20-30 % du brut |
| Commissions des plateformes | 3-10 % du brut |
| Ménage | 40-150 $ par rotation |
| Charges de copropriété (HOA) | Variables, jusqu’à ~15 % du brut |
| Impôt foncier | 0,25 % de la valeur / an |
| Réserve entretien (climat tropical, air salin) | 1-2 % de la valeur / an |
| Assurance | ~3 % |
| Impôt sur le revenu locatif | 12,75 % du brut |
| Vacance (green season) | Revenu -20 à -50 % en basse saison |
La réserve entretien n’est pas optionnelle : sous un climat tropical chargé en sel, l’usure des équipements, des menuiseries et de la climatisation est accélérée. Un bien mal provisionné voit son rendement net s’effondrer dès la deuxième ou troisième année.
Exemple chiffré : un condo à 650 000 $
Prenons un cas concret et fréquemment cité sur la côte : un condominium acheté 650 000 $ qui génère environ 74 000 $ de revenus locatifs bruts sur l’année.
| Ligne | Montant | Rendement |
|---|---|---|
| Prix d’achat | 650 000 $ | — |
| Revenu locatif brut annuel | ~74 000 $ | 11,4 % brut |
| Charges + fiscalité (~66 % du brut) | ~48 800 $ | — |
| Revenu net annuel | ~25 000 $ | ~3,8 % net |
Le « 11,4 % » de la brochure devient 3,8 % net dans la vraie vie. Ce n’est pas un mauvais rendement pour de l’immobilier balnéaire — mais c’est trois fois moins que le chiffre d’accroche. Pour cadrer votre budget d’entrée (frais de notaire, taxes de transfert, honoraires), consultez notre guide du coût d’achat immobilier au Costa Rica.
Fiscalité 2026 : la retenue à la source qui change tout
Les revenus locatifs sont imposés à 15 %, mais après un abattement forfaitaire de 15 % — soit un taux effectif de 12,75 % du revenu brut. À cela s’ajoute l’IVA de 13 % sur les locations touristiques de courte durée (moins de 30 jours).
Le vrai tournant arrive fin 2026 : les plateformes (Airbnb, Vrbo, Booking) prélèveront ce 12,75 % directement à la source et transmettront vos données à l’administration fiscale. Ce n’est pas une nouvelle taxe : c’est l’application forcée d’un impôt qui existait déjà. Les revenus non déclarés deviennent beaucoup plus difficiles à dissimuler.
FAQ
Quel rendement net espérer à Sámara ou Nosara ?
Comptez 3 à 5 % net par an pour un bien réaliste et bien géré, une fois toutes les charges et la fiscalité déduites. Les rendements bruts de 6 à 12 % que l’on voit circuler sont réels mais trompeurs : sur ce marché, les charges absorbent environ les deux tiers du revenu brut.
Sámara ou Nosara pour louer ?
Nosara facture environ deux fois plus cher la nuit (ADR moyen ~411 $ contre ~189 $ à Sámara) et attire une clientèle surf, yoga et wellness à fort pouvoir d’achat — mais le capital à engager est plus lourd. Sámara, plus familiale et plus accessible à l’achat, mise sur des séjours plus longs ; avec un prix d’entrée plus bas, son rendement brut peut être comparable. Le bon choix dépend de votre capital et de votre tolérance au risque, pas d’un classement universel.
Les 85-95 % d’occupation annoncés, mythe ou réalité ?
Un mirage lorsqu’on les présente comme une moyenne annuelle. Les données de marché (AirROI, toutes annonces confondues) donnent une occupation moyenne annuelle d’environ 40 % à Nosara et 42 % à Sámara. Un bien géré professionnellement vise 45 à 56 % sur l’année. Les 85-95 % ne concernent que la haute saison et/ou le tout premier tiers des biens.
La retenue à la source de 2026 est-elle une nouvelle taxe ?
Non. Le taux effectif de 12,75 % sur les revenus locatifs existe déjà. À partir de fin 2026, les plateformes le prélèveront simplement à la source et transmettront les données au fisc. Ce qui change, c’est la difficulté de ne pas déclarer.
Investir sans illusion
Un investissement locatif à Sámara ou à Nosara peut être solide — à condition de raisonner en net, de provisionner l’entretien et d’intégrer la fiscalité 2026. Notre équipe francophone connaît le terrain, les charges réelles et les emplacements qui tiennent leurs promesses. Contactez-nous pour un chiffrage honnête et personnalisé.
Les chiffres présentés dans cet article sont indicatifs et non garantis. Ils reposent sur des données de marché (notamment AirROI) et des ordres de grandeur observés sur la côte Pacifique du Costa Rica ; les performances réelles varient selon le bien, son emplacement, sa gestion et la conjoncture. De nombreuses sources publiques sur le rendement locatif sont de nature promotionnelle. Cet article ne constitue ni un conseil en investissement, ni un conseil fiscal. Vérifiez chaque hypothèse et faites-vous accompagner par un professionnel avant tout achat.
