Le prix affiché d’une villa ou d’un terrain n’est jamais le coût final. Au Costa Rica, un acheteur doit prévoir des frais de clôture de l’ordre de 3,5 à 4 % du prix, puis des taxes annuelles modérées. Voici le détail complet, chiffré et à jour pour 2026, du point de vue d’un acheteur francophone.
Bonne nouvelle d’emblée : la fiscalité immobilière costaricienne reste parmi les plus légères d’Amérique latine. La taxe foncière annuelle n’est que de 0,25 %, et un étranger achète avec exactement les mêmes droits qu’un national. Mais quelques postes surprennent souvent les acheteurs venus de France, de Belgique, de Suisse ou du Québec — notamment le rôle central du notaire et la TVA sur ses honoraires.
1. Les frais d’acquisition (à la charge de l’acheteur)
Au Costa Rica, le notaire est aussi avocat : une seule personne rédige l’acte authentique (escritura pública), vérifie le titre et procède à l’enregistrement au Registre national. La loi prévoit par défaut un partage de ces frais entre acheteur et vendeur ; en pratique, selon la négociation, c’est le plus souvent l’acheteur qui règle l’ensemble des frais de clôture. Voici leur composition :
| Poste | Montant | Détail |
|---|---|---|
| Impôt de transfert (traspaso) | 1,5 % | Sur la valeur la plus élevée entre le prix de l’acte et la valeur fiscale enregistrée |
| Honoraires de notaire / avocat | ~1,25 à 1,5 % | Barème dégressif encadré par le Colegio de Abogados, + 13 % de TVA sur les honoraires |
| Droits d’enregistrement + timbres | ~0,75 à 0,8 % | Registre national, timbre municipal, agraire, éducation & culture, fiscal… |
| Compte séquestre (escrow) | ~0,25 % (min. ~900 $) | Agent agréé SUGEF (contrôle anti-blanchiment), souvent partagé 50/50 avec le vendeur |
| Total acheteur | ≈ 3,5 à 4 % | Hors due diligence approfondie et frais bancaires |
Exemple chiffré : une villa à 450 000 $
Pour un bien affiché à 450 000 $, comptez environ :
- Impôt de transfert (1,5 %) : 6 750 $
- Notaire (~1,3 %) + TVA 13 % sur ses honoraires : ~6 600 $
- Enregistrement et timbres (~0,8 %) : ~3 600 $
- Escrow (part acheteur) : ~600 à 1 100 $
Total à prévoir : environ 16 000 à 18 000 $, soit ~3,7 % du prix, en plus des 450 000 $.
2. Qui paie quoi : acheteur ou vendeur ?
La répartition est négociable, mais la norme costaricienne est claire :
- L’acheteur paie les frais de clôture (transfert, notaire, enregistrement, timbres, TVA).
- Le vendeur paie la commission d’agence (~5 à 6 %) et, le cas échéant, l’impôt sur la plus-value.
- Le compte séquestre est généralement partagé à parts égales.
3. Les taxes annuelles à prévoir une fois propriétaire
La taxe foncière : 0,25 % par an
L’impuesto sobre bienes inmuebles (Ley 7509) s’élève à seulement 0,25 % de la valeur enregistrée auprès de la municipalité — souvent inférieure à la valeur de marché. Elle se paie à la mairie du canton, en une à quatre fois par an. Sur un bien enregistré à 400 000 $, cela représente environ 1 000 $ par an. Le propriétaire doit redéposer une déclaration de valeur tous les 5 ans.
L’impôt sur les résidences de luxe (impuesto solidario)
Un impôt supplémentaire vise les biens haut de gamme. En 2026, il se déclenche lorsque la valeur de la construction dépasse ~143 millions de colones (environ 275 000 à 285 000 $). Une fois ce seuil franchi, la base devient la valeur totale (terrain + construction), avec un barème progressif de 0,25 % à 0,55 %. Il s’applique à tous, quelle que soit la structure de détention (une société n’exonère pas).
4. Et à la revente : l’impôt sur la plus-value
Depuis la réforme de 2019 (Ley 9635), la plus-value immobilière est imposée à 15 % du gain réalisé. Trois points importants pour un acheteur :
- Biens acquis avant juillet 2019 : option, lors de la première vente, d’un forfait de 2,25 % du prix de vente au lieu de 15 % sur le gain.
- Résidence principale : la vente de votre logement habituel est exonérée (à documenter).
- Vendeur non-résident : l’acheteur doit retenir 2,5 % du prix à la source.
5. Bon à savoir pour un acheteur francophone
Deux spécificités méritent l’attention avant d’acheter depuis la France, la Belgique, la Suisse ou le Québec :
- Aucune convention fiscale de non-double-imposition n’existe entre la France et le Costa Rica (seulement un accord d’échange de renseignements). Le Costa Rica applique une fiscalité territoriale (les revenus de source étrangère y sont généralement non imposés), mais la France peut continuer d’imposer un résident fiscal français sur ses revenus mondiaux. Faites le point avec un fiscaliste avant tout transfert de résidence.
- Propriété titrée vs concession de bord de mer : les 200 premiers mètres du littoral relèvent d’un régime de concession, pas de pleine propriété. C’est un sujet à vérifier absolument pour tout bien « pieds dans l’eau » — nous y consacrons un guide dédié.
Questions fréquentes
Qui paie les frais de notaire au Costa Rica ?
Par usage, c’est l’acheteur. Le notaire (qui est aussi avocat) perçoit des honoraires d’environ 1,25 à 1,5 % du prix, auxquels s’ajoute une TVA de 13 % sur ces honoraires.
Quel budget total pour les frais d’achat ?
Comptez environ 3,5 à 4 % du prix du bien : impôt de transfert (1,5 %), notaire (~1,3 % + TVA), enregistrement et timbres (~0,8 %), et compte séquestre (~0,25 %).
Un étranger paie-t-il plus de taxes qu’un Costaricien ?
Non. Un étranger achète et détient un bien titré avec exactement les mêmes droits et la même fiscalité qu’un national (article 19 de la Constitution). Ni résidence, ni associé local, ni permis spécial ne sont requis.
La taxe foncière est-elle élevée ?
Non, elle est parmi les plus basses de la région : 0,25 % par an de la valeur enregistrée. Un impôt de luxe s’ajoute uniquement au-delà d’environ 275 000 $ de valeur de construction.
Avertissement : cet article a une vocation informative et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Les seuils et taux costariciens sont révisés chaque année (et la plateforme fiscale TRIBU-CR a été déployée en 2026) ; les montants ci-dessus sont donnés à jour de juillet 2026 et doivent être confirmés au cas par cas par un avocat-notaire costaricien. Tendance Immo Latina vous accompagne et vous met en relation avec les bons professionnels.
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