Acheter au Costa Rica est plus simple qu’on ne l’imagine — un étranger y dispose des mêmes droits qu’un national — mais le processus diffère de celui de la France ou du Québec. Voici les 8 étapes, avec les coûts et les délais réalistes, pour acheter en toute sécurité depuis l’étranger.
Clarifiez l’usage et le budget total
Résidence principale, résidence secondaire, investissement locatif ou terrain à bâtir : chaque projet oriente la zone et le type de bien. Prévoyez, au-delà du prix, environ 3,5 à 4 % de frais d’acquisition (voir notre guide dédié : combien coûte vraiment un achat au Costa Rica). Les transactions se font quasi exclusivement en dollars US.
Le marché costaricien n’a pas de registre centralisé équivalent au notariat français : les biens circulent via les agences. Travailler avec une agence francophone et locale vous évite les pièges de langue et de droit, et vous donne accès à des biens parfois hors marché. Ciblez des zones à forte demande comme Sámara, Nosara ou le Guanacaste.
Une fois le bien choisi, vous formulez une offre écrite. En cas d’accord, les parties signent un contrat de promesse (opción de compra-venta) qui fixe le prix, les délais et les conditions. Un dépôt de garantie (souvent ~10 %) est alors versé — non pas au vendeur, mais sur un compte séquestre (étape 5).
Vérifier le titre et l’absence de dettes
Votre avocat vérifie au Registre national (Registro Nacional) : la propriété du titre, le plan cadastral (plano catastrado), l’absence d’hypothèques, servitudes, saisies ou impôts impayés, et la conformité des permis. Point crucial pour le bord de mer : confirmer qu’il s’agit d’une propriété titrée et non d’une concession maritime (régime différent — nous y consacrons un guide).
Les fonds transitent par un agent d’escrow agréé par la SUGEF (le régulateur financier), qui applique les contrôles anti-blanchiment et ne libère l’argent qu’à la signature. C’est une protection essentielle pour l’acheteur étranger. Coût : ~0,25 % des fonds, souvent partagé avec le vendeur.
Vous pouvez acheter en nom propre (de plus en plus privilégié et suffisant pour la plupart des acheteurs) ou via une société costaricienne (S.A. / SRL). La société ajoute des obligations annuelles (impôt sur les personnes morales, registre des bénéficiaires). Nous détaillons ce choix dans un article dédié.
Au Costa Rica, le notaire est un avocat qui rédige l’acte authentique (escritura pública). À la signature, vous réglez le prix (libéré de l’escrow) et les frais de clôture : impôt de transfert 1,5 %, honoraires du notaire (~1,25-1,5 % + TVA 13 %), enregistrement et timbres (~0,8 %).
Le notaire présente l’acte au Registre national, qui inscrit votre propriété. C’est cette inscription qui rend le transfert opposable à tous. Comptez quelques semaines pour l’inscription définitive. Vous êtes officiellement propriétaire.
Questions fréquentes
Faut-il être résident pour acheter au Costa Rica ?
Non. Un étranger, résident ou non, peut acheter et détenir une propriété titrée avec les mêmes droits qu’un Costaricien. Aucune résidence, nationalité ou associé local n’est requis.
Peut-on acheter à distance, sans se déplacer ?
Oui. En donnant une procuration à votre avocat costaricien et en utilisant un compte séquestre, l’ensemble de la transaction peut se conclure sans que vous soyez sur place.
Combien de temps prend un achat ?
En général 4 à 8 semaines entre l’offre acceptée et l’enregistrement définitif, selon la complexité de la due diligence.
Ai-je besoin d’une société pour acheter ?
Pas nécessairement. L’achat en nom propre est possible et souvent préférable pour un particulier. La société se justifie surtout pour des projets patrimoniaux spécifiques.
Avertissement : cet article est informatif et ne remplace pas un conseil juridique. La réglementation costaricienne évolue ; faites toujours valider votre opération par un avocat-notaire local. Tendance Immo Latina, agence francophone au Guanacaste, vous accompagne à chaque étape — contactez notre équipe.
