C’est l’une des toutes premières questions que se posent les acheteurs francophones au Guanacaste et sur la péninsule de Nicoya : faut-il détenir sa maison ou son terrain en nom propre, ou passer par une société costaricienne ? Longtemps présentée comme la voie « normale » pour un étranger, la société n’est aujourd’hui plus toujours la meilleure option. Voici ce qu’il faut vraiment savoir pour décider entre acheter au Costa Rica en société ou en nom propre, sans jargon inutile.
Acheter en nom propre : un droit plein et entier pour l’étranger
Commençons par la nouvelle qui surprend beaucoup de nos clients : au Costa Rica, un étranger dispose des mêmes droits de propriété qu’un citoyen national. Vous n’avez pas besoin d’être résident, ni de détenir un statut migratoire particulier, pour acquérir un bien immobilier à votre nom. La propriété est inscrite directement au Registre national (Registro Nacional), et elle est protégée exactement de la même manière.
Résultat : l’achat en nom propre est de plus en plus privilégié. Pour un particulier qui acquiert une résidence secondaire, une villa de vacances ou un investissement locatif simple, détenir le bien à son nom (ou à celui d’un couple) est généralement suffisant. C’est aussi la solution la plus légère à gérer et la moins coûteuse dans la durée.
La société S.A. ou SRL : pourquoi les étrangers y avaient recours
Historiquement, une grande partie des étrangers achetaient via une société costaricienne — la Sociedad Anónima (S.A.) ou la Sociedad de Responsabilidad Limitada (SRL). Trois motivations revenaient systématiquement :
- Confidentialité : le bien apparaît au nom de la société, et non directement au nom des personnes physiques.
- Planification successorale : on transmet des parts sociales plutôt que le bien lui-même, ce qui peut simplifier la succession.
- Responsabilité limitée : séparer le patrimoine immobilier du reste de son patrimoine personnel.
Cette structure reste parfaitement possible en 2026. Mais soyons clairs : elle a été nettement alourdie par une série d’obligations récentes qui en augmentent le coût annuel et la charge administrative. Ce qui était autrefois une formalité anodine demande désormais un vrai suivi de conformité.
Le vrai coût d’une société en 2026 : impôts et obligations
Pour bien démystifier le débat « société S.A. Costa Rica immobilier », il faut regarder les chiffres et les démarches qui accompagnent chaque société, active ou non.
1. L’impôt annuel sur les personnes morales (Ley 9428)
Toute société immatriculée paie un impôt annuel, que le bien génère des revenus ou non. Pour 2026 :
- Société inactive : environ ₡69 330 (~135 $).
- Société active, selon le chiffre d’affaires : ₡115 550, ₡138 660 ou ₡231 100 (soit environ 225 $ à 450 $).
2. Le Registre des bénéficiaires finaux (RTBF, Ley 9416)
Chaque société doit déclarer chaque année son bénéficiaire effectif — la personne physique qui la contrôle réellement — via le Registre de transparence (RTBF). La fenêtre ordinaire de déclaration va du 1er au 30 avril.
3. Les sociétés inactives ne sont pas dispensées
On croit souvent qu’une société « inactive » (sans activité commerciale, juste porteuse d’un bien) n’a rien à faire. C’est faux. Une société inactive détenant un bien doit tout de même :
- déposer une déclaration informative annuelle (le formulaire 272, désormais sous la nouvelle plateforme TRIBU-CR en 2026) ;
- payer l’impôt sur les personnes morales ;
- effectuer sa déclaration au RTBF.
Autrement dit, même « endormie », une société génère chaque année des frais et trois obligations distinctes à ne pas manquer.
Ce qu’une société ne vous fait PAS économiser
Autre idée reçue à corriger avant de détenir un bien au Costa Rica via une structure : la société n’exonère d’aucun impôt lié au bien lui-même. Elle ne dispense :
- ni de la taxe foncière (impuesto sobre bienes inmuebles), de 0,25 % de la valeur enregistrée par an ;
- ni de l’impôt sur les résidences de luxe (impuesto solidario), lorsqu’il s’applique.
Ces prélèvements portent sur le bien, pas sur son mode de détention. Passer par une société n’y change donc rien : vous ajoutez des coûts, sans en supprimer aucun.
Résidence par investissement : le piège de la société
Voici un point crucial, souvent ignoré, qui peut à lui seul trancher le débat. Si votre projet est d’obtenir la résidence costaricienne par la voie de l’investissement immobilier, la détention doit en principe se faire en nom propre.
Un bien logé dans une société peut disqualifier cette voie de résidence. Il serait donc dommage d’immobiliser vos fonds dans une belle propriété du Guanacaste, puis de découvrir que sa structure de détention vous ferme la porte du permis de séjour. Si la résidence fait partie de votre projet, faites-le vérifier avant de signer.
Nom propre vs société : le tableau comparatif
| Critère | Achat en nom propre | Achat via société (S.A. / SRL) |
|---|---|---|
| Droit d’acheter (étranger) | Oui, mêmes droits qu’un national | Oui, également |
| Simplicité | Très simple, gestion légère | Conformité annuelle à assurer |
| Coût annuel récurrent | Aucun frais de structure | Impôt personnes morales : ~₡69 330 (inactive) à ₡231 100 (active) |
| Obligation RTBF (bénéficiaire final) | Non concerné | Déclaration obligatoire chaque année (1er–30 avril) |
| Déclaration informative | Non concerné | Formulaire 272 (TRIBU-CR) même si inactive |
| Taxe foncière (0,25 %) & impôt résidences de luxe | Dus | Dus (aucune exonération) |
| Confidentialité | Plus limitée | Renforcée |
| Succession / responsabilité limitée | Selon droit commun | Transmission de parts, séparation du patrimoine |
| Résidence par investissement | Compatible (détention exigée en nom propre) | Peut disqualifier cette voie |
Alors, quel choix pour vous ?
Le bilan est aujourd’hui plutôt clair. Le nom propre est simple, économique et suffisant pour la grande majorité des particuliers, en particulier si la résidence par investissement fait partie de vos projets. La société ajoute un coût annuel et une charge de conformité (impôt sur les personnes morales, RTBF, déclaration des inactives) : elle doit être réservée à des besoins patrimoniaux précis — confidentialité, structuration successorale, détention à plusieurs, montages plus complexes.
Il n’existe pas de réponse universelle : le bon arbitrage dépend de votre situation familiale, fiscale et de vos objectifs à long terme. C’est une décision à valider avec un avocat costaricien avant tout achat.
FAQ — Société ou nom propre au Costa Rica
Un étranger peut-il vraiment acheter en nom propre ?
Oui. Un étranger, résident ou non, achète avec les mêmes droits qu’un Costaricien et inscrit le bien directement à son nom au Registre national. C’est même la voie de plus en plus privilégiée pour un particulier.
Une société protège-t-elle mieux mon bien ?
Elle offre surtout de la confidentialité, une planification successorale via les parts sociales et une responsabilité limitée. Mais elle ne protège en rien contre les impôts liés au bien (taxe foncière de 0,25 %, impôt sur les résidences de luxe), qui restent dus dans tous les cas.
Combien coûte une société qui ne fait « rien » ?
Même inactive, une société détenant un bien paie l’impôt annuel sur les personnes morales (environ ₡69 330, soit ~135 $), doit déposer la déclaration informative (formulaire 272 sur TRIBU-CR) et déclarer son bénéficiaire final au RTBF entre le 1er et le 30 avril. Ignorer le RTBF expose à une amende de 2 % du chiffre d’affaires brut et au blocage des démarches au Registre.
Je vise la résidence : nom propre ou société ?
Pour la résidence par investissement immobilier, la détention doit en principe se faire en nom propre. Une société risque de disqualifier cette voie : faites vérifier votre montage par un professionnel avant d’acheter.
Avertissement : cet article a une vocation d’information générale et ne constitue ni un conseil juridique, ni fiscal, ni migratoire. La réglementation costaricienne (montants d’impôts, obligations RTBF, plateforme TRIBU-CR, règles de résidence) évolue régulièrement : les chiffres cités concernent 2026 et doivent être confirmés au moment de votre projet. Chaque situation étant unique, faites toujours valider votre choix de structure par un avocat (abogado / notario) costaricien. Découvrez nos biens sur la péninsule de Nicoya, notamment à Nosara, ou contactez l’équipe Tendance Immo Latina pour un accompagnement personnalisé.
