Vendre une maison, un terrain ou une villa au Costa Rica ne se résume pas à trouver un acheteur et à signer chez le notaire. En tant que vendeur, vous devez anticiper un impôt sur la plus-value immobilière, la commission d’agence et quelques subtilités qui changent tout selon la date d’achat de votre bien et votre statut de résidence. Voici, chiffres à l’appui, ce qu’un vendeur paie réellement en 2026.
La plus-value immobilière au Costa Rica : de quoi parle-t-on ?
La plus-value immobilière (en espagnol, impuesto sobre las ganancias de capital) est l’impôt qui frappe le gain réalisé lors de la vente d’un bien immobilier : la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition. Ce n’est donc pas un impôt sur la totalité du prix, mais bien sur le bénéfice que vous dégagez de l’opération.
Le Costa Rica applique une fiscalité territoriale : ce qui est imposé, ce sont les revenus et les gains de source costaricienne. La vente d’un bien situé au Costa Rica relève donc du fisc costaricien, quel que soit votre pays de résidence. C’est un point fondamental à garder en tête, sur lequel nous revenons plus bas pour les vendeurs français.
Le taux général : 15 % sur le gain
Depuis la réforme fiscale Ley 9635 (Loi de renforcement des finances publiques), entrée en vigueur le 1er juillet 2019, le taux général de l’impôt sur la plus-value immobilière est de 15 %, appliqué sur le gain net.
Concrètement, le calcul se fait en deux temps :
- On établit le gain = prix de vente − prix d’acquisition (les frais et améliorations documentés peuvent, selon les cas, entrer dans le calcul).
- On applique 15 % sur ce gain.
Si votre bien a pris de la valeur, vous êtes imposé sur cette hausse. S’il n’a pas pris de valeur, il n’y a pas de gain, donc pas d’impôt sur la plus-value. C’est la logique de base, valable pour la grande majorité des transactions aujourd’hui.
Biens acquis avant le 1er juillet 2019 : l’option du forfait de 2,25 %
La réforme a prévu une mesure transitoire pour les propriétaires de longue date. Si votre bien a été acquis avant le 1er juillet 2019, vous bénéficiez, lors de la première vente seulement réalisée après cette date, d’un choix entre deux modes d’imposition :
- le régime général : 15 % sur le gain ;
- ou une option forfaitaire : 2,25 % du prix total de vente (et non du gain).
Cette option forfaitaire n’est offerte qu’une seule fois, pour cette première vente post-réforme. Elle devient particulièrement intéressante lorsque le bien a beaucoup pris de valeur, car le gain — et donc l’impôt à 15 % — peut alors dépasser les 2,25 % calculés sur le prix total.
Exemple chiffré : comparer les deux options
- Régime général (15 % sur le gain) : 15 % × 100 000 $ = 15 000 $.
- Option forfaitaire (2,25 % du prix total), si le bien a été acquis avant juillet 2019 : 2,25 % × 400 000 $ = 9 000 $.
Dans cet exemple, le forfait de 2,25 % fait économiser 6 000 $ par rapport au régime général. Mais ce n’est pas systématique : tout dépend de l’ampleur du gain.
| Mode d’imposition | Base de calcul | Taux | Impôt dû (exemple) |
|---|---|---|---|
| Régime général | Gain (400 000 − 300 000 = 100 000 $) | 15 % | 15 000 $ |
| Option forfaitaire (bien acquis avant le 01/07/2019, 1re vente) | Prix total de vente (400 000 $) | 2,25 % | 9 000 $ |
La règle pratique : plus le gain est important par rapport au prix de vente, plus l’option à 2,25 % est avantageuse. À l’inverse, si le bien a peu pris de valeur, le régime général à 15 % sur un petit gain sera souvent moins coûteux. Faites toujours les deux calculs avant de trancher.
L’exonération de la résidence habituelle
Bonne nouvelle pour de nombreux vendeurs : la vente de la résidence habituelle du vendeur (la vivienda habitual) est exonérée d’impôt sur la plus-value.
Attention toutefois : il s’agit d’une qualification factuelle. Il ne suffit pas de déclarer qu’un logement était votre résidence principale ; encore faut-il pouvoir le documenter (occupation réelle, justificatifs, etc.). Un bien de vacances, un investissement locatif ou une propriété où vous n’avez jamais vraiment vécu ne remplira pas ce critère. Si la résidence habituelle est en jeu dans votre projet de vente, constituez le dossier justificatif en amont, avec l’aide de votre notaire et d’un conseil fiscal.
Vendeur non-résident : la retenue de 2,5 % à la source
Lorsque le vendeur est non-résident au Costa Rica, un mécanisme de sécurité s’applique pour le fisc : l’acheteur doit retenir 2,5 % du prix de vente à la source et le reverser à l’administration fiscale.
Cette retenue de 2,5 % fonctionne comme un acompte sur l’impôt dû. Le vendeur non-résident procède ensuite à la régularisation de sa situation selon le régime applicable (15 % sur le gain, ou l’option forfaitaire si les conditions sont réunies). Il est donc essentiel, côté acheteur comme côté vendeur, que cette retenue soit correctement prévue et exécutée au moment de la clôture pour éviter tout blocage.
Ce que le vendeur paie vraiment au Costa Rica
La plus-value n’est qu’une partie du budget de sortie. Au Costa Rica, la répartition des frais suit une logique bien précise qu’il faut intégrer à votre calcul net :
- Le vendeur paie l’impôt sur la plus-value et la commission d’agence, généralement de l’ordre de 5 à 6 % du prix de vente.
- L’acheteur, de son côté, prend en charge les frais de clôture (notaire, droits, enregistrement).
Autrement dit, pour estimer ce qu’il vous restera réellement en poche, partez du prix de vente, retranchez l’impôt sur la plus-value applicable à votre situation, puis la commission d’agence. C’est ce montant net, et non le prix affiché, qui doit guider votre décision de vendre.
Vous êtes résident fiscal français ? Attention à la double imposition
Point de vigilance majeur pour notre clientèle francophone : il n’existe pas de convention fiscale de non-double-imposition entre la France et le Costa Rica. En l’absence d’un tel accord, un même gain peut, en théorie, être appréhendé par deux administrations fiscales, sans le mécanisme d’élimination de la double imposition qu’offrent habituellement ces conventions.
Un résident fiscal français qui vend un bien au Costa Rica doit donc impérativement consulter un fiscaliste avant de conclure, afin d’analyser sa situation personnelle des deux côtés de l’Atlantique. Ne vous fiez pas à une simple estimation costaricienne : la déclaration en France doit être anticipée avec un professionnel.
Questions fréquentes
La plus-value s’applique-t-elle sur le prix de vente ou sur le gain ?
Le régime général de 15 % porte sur le gain (prix de vente moins prix d’acquisition), pas sur le prix total. La seule exception est l’option forfaitaire de 2,25 %, qui se calcule, elle, sur le prix total de vente, et n’est ouverte que pour les biens acquis avant le 1er juillet 2019, lors de leur première vente.
Puis-je encore choisir le forfait de 2,25 % en 2026 ?
Oui, à condition que votre bien ait été acquis avant le 1er juillet 2019 et qu’il s’agisse de sa première vente depuis l’entrée en vigueur de la réforme. Cette option ne se présente qu’une fois. Comparez toujours les deux calculs (15 % sur le gain contre 2,25 % sur le prix total) avant de choisir.
La vente de ma résidence principale est-elle vraiment exonérée ?
La vente de la résidence habituelle du vendeur est exonérée d’impôt sur la plus-value. Mais cette exonération repose sur une qualification factuelle : vous devez pouvoir démontrer et documenter que le bien était effectivement votre logement habituel. Préparez ces justificatifs en amont avec votre notaire.
Que se passe-t-il si je vends en tant que non-résident ?
L’acheteur est tenu de retenir 2,5 % du prix de vente à la source et de le reverser au fisc. Cette retenue constitue un acompte sur l’impôt de plus-value ; votre situation est ensuite régularisée selon le régime applicable. Prévoyez ce mécanisme dès la négociation pour fluidifier la clôture.
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil fiscal, juridique ou comptable personnalisé. La fiscalité immobilière costaricienne évolue et son application dépend de votre situation particulière ; les résidents fiscaux français, notamment, doivent tenir compte de l’absence de convention de non-double-imposition entre la France et le Costa Rica et consulter un fiscaliste avant toute vente. Vérifiez toujours les taux et règles en vigueur auprès d’un professionnel qualifié. Vous préparez une vente ou un achat dans le Guanacaste ou la péninsule de Nicoya ? Découvrez nos biens immobiliers à vendre à Sámara ou contactez l’équipe de Tendance Immo Latina pour un accompagnement francophone de A à Z.
