Vous vivez en Belgique, en Suisse ou au Québec et un bien au soleil du Costa Rica vous fait de l’œil ? Avant même de comparer les propriétés, une question domine toutes les autres : comment votre pays de résidence traitera-t-il ce revenu étranger, et risquez-vous d’être imposé deux fois ? Voici, pays par pays, ce qu’il faut savoir avant de vous engager.
Investir au Costa Rica depuis la Belgique, la Suisse ou le Canada suppose d’abord d’admettre une réalité juridique qu’il vaut mieux poser d’emblée : le Costa Rica n’a signé que quatre conventions fiscales de non-double-imposition en vigueur — avec l’Allemagne, l’Espagne, le Mexique et les Émirats arabes unis. Ni la Belgique, ni la Suisse, ni le Canada ne figurent sur cette liste. Cela ne signifie pas pour autant que vous serez systématiquement taxé deux fois : tout dépend de la manière dont votre pays de résidence traite, de façon unilatérale, les revenus immobiliers de source étrangère. Et sur ce point, les trois profils divergent nettement.
Le point de départ : la fiscalité territoriale du Costa Rica
Le Costa Rica applique une fiscalité territoriale : il n’impose que les revenus de source costaricienne. Concrètement, votre bien y sera taxé « à la source », quel que soit votre pays de résidence :
- Revenus locatifs : 12,75 % effectif (un taux de 15 % appliqué après un abattement forfaitaire de 15 %) ;
- Plus-value à la revente : 15 % ;
- Droit de mutation à l’achat : environ 1,5 à 2 % ;
- Taxe foncière annuelle : 0,25 % de la valeur du bien.
Point crucial : le Costa Rica n’accorde aucun crédit d’impôt pour l’impôt que vous acquittez par ailleurs à l’étranger. La charge de neutraliser — ou non — la double imposition repose donc entièrement sur votre État de résidence. C’est précisément là que la Belgique, la Suisse et le Québec suivent des logiques très différentes.
Pour le détail des frais d’acquisition, consultez notre guide du coût d’un achat immobilier au Costa Rica ; et pour la revente, notre article dédié à la plus-value immobilière.
Belgique : une double imposition partielle
Investir au Costa Rica depuis la Belgique place le résident belge dans le cas le moins favorable des trois — sans être pénalisant pour autant. Faute de convention, le bien doit être déclaré : il figure au cadre III de la déclaration à l’impôt des personnes physiques, où l’administration lui attribue un revenu cadastral.
En l’absence de convention, ce revenu immobilier étranger est imposé au barème progressif — mais avec une réduction de 50 % de l’impôt qui s’y rapporte. Attention à la nuance : il s’agit d’une réduction, non d’une exonération. L’exonération (sous réserve de progressivité) est réservée aux biens situés dans un pays lié à la Belgique par une convention : ce n’est pas le cas du Costa Rica. Résultat : une double imposition partielle, ou résiduelle, puisque le bien reste partiellement taxé en Belgique après l’avoir déjà été au Costa Rica.
Suisse : l’exposition la plus faible
Pour qui souhaite acheter au Costa Rica depuis la Suisse, la situation est paradoxalement la plus confortable des trois — alors même qu’aucune convention n’existe (des négociations ont été relancées en juillet 2024, mais rien n’est encore en vigueur).
La raison tient à la pratique suisse de la répartition internationale : la Suisse exonère unilatéralement l’immobilier situé à l’étranger, tant les revenus locatifs que la valeur du bien (impôt sur la fortune). Elle applique donc une véritable méthode d’exemption. Une réserve importante subsiste néanmoins : la réserve de progressivité. Le bien costaricien et ses revenus doivent être déclarés — non pour être imposés en Suisse, mais pour déterminer le taux applicable au reste de vos revenus et de votre fortune imposables. L’exposition à la double imposition Costa Rica y est ainsi la plus faible des trois profils étudiés.
Canada / Québec : le crédit pour impôt étranger
L’immobilier au Costa Rica pour un résident du Québec ou du Canada obéit à une troisième logique. Là encore, aucune convention fiscale ne lie les deux pays : il existe seulement un accord d’échange de renseignements (TIEA), en place depuis 2012. Le résident canadien étant imposé sur son revenu mondial, il doit déclarer les loyers costariciens sur sa déclaration fédérale (T1) et québécoise (TP-1).
Deux points de vigilance méritent votre attention :
- Déclaration T1135. Ce formulaire — le « Bilan de vérification du revenu étranger » — devient obligatoire dès que le coût total de vos biens étrangers déterminés dépasse 100 000 CAD. Un bien loué dans un but lucratif y est soumis ; un bien à usage strictement personnel en est exclu.
- Crédit pour impôt étranger. La double imposition est atténuée par un crédit unilatéral (formulaire T2209 au fédéral, TP-772 au Québec). Ce crédit reste toutefois plafonné à l’impôt canadien ou québécois correspondant à ce même revenu : si l’impôt costaricien lui est supérieur, l’excédent n’est pas récupérable.
En un coup d’œil : le tableau comparatif
| Critère | Belgique | Suisse | Canada / Québec |
|---|---|---|---|
| Convention fiscale | Aucune | Aucune (négociations relancées en juillet 2024) | Aucune (seul un accord d’échange de renseignements — TIEA — depuis 2012) |
| Déclaration du bien | Oui — cadre III, un revenu cadastral est attribué | Oui — répartition internationale, avec réserve de progressivité | Oui — revenu mondial (T1 / TP-1) ; formulaire T1135 si les biens étrangers déterminés dépassent 100 000 CAD |
| Méthode d’élimination | Réduction de 50 % de l’impôt afférent (pas d’exonération) | Exemption des revenus et de la fortune, sous réserve de progressivité | Crédit pour impôt étranger (T2209 / TP-772), plafonné à l’impôt canadien/québécois |
| Exposition résiduelle | Partielle | La plus faible des trois | Variable, atténuée par le crédit (plafonné) |
La lecture d’ensemble est limpide : la Suisse neutralise presque entièrement la double imposition, le Canada-Québec l’atténue au moyen d’un crédit plafonné, et la Belgique la réduit de moitié sans jamais l’effacer complètement.
Démarches pratiques communes
Au-delà de la fiscalité, l’achat lui-même suit un cadre commun, quel que soit votre pays de départ.
Le compte séquestre (escrow). Les fonds transitent par un compte séquestre géré par un prestataire agréé SUGEF, le régulateur financier costaricien. C’est à la fois la norme et une sécurité : l’argent n’est libéré au vendeur qu’une fois toutes les conditions de la vente réunies.
La preuve de l’origine des fonds (KYC / AML). La loi 8204 anti-blanchiment impose de justifier la provenance de votre argent : passeport, relevés bancaires, justificatifs de vente d’un autre actif, parfois une certification par un comptable local. Préparez ces documents en amont pour éviter tout blocage de dernière minute.
La devise. Les transactions se libellent couramment en dollars américains (USD), loyers compris.
Le rapatriement des loyers. Il s’effectue par virement international, soumis aux mêmes contrôles KYC/AML côté banque émettrice comme réceptrice ; anticipez les justificatifs.
Le compte bancaire local. Son ouverture est plus difficile pour un non-résident. Certains établissements ont la réputation d’être plus accessibles (BAC Credomatic, Scotiabank, Banco de Costa Rica). Bonne nouvelle : le duo escrow + avocat permet souvent de conclure l’achat sans compte local préalable.
Questions fréquentes
Y a-t-il une convention fiscale avec le Costa Rica ?
Non, pas pour les pays qui nous intéressent ici. Le Costa Rica ne compte que quatre conventions de non-double-imposition en vigueur : Allemagne, Espagne, Mexique et Émirats arabes unis. Aucune ne concerne la Belgique, la Suisse ni le Canada.
Vais-je être imposé deux fois ?
Pas nécessairement au même degré. Le Costa Rica vous taxe d’abord à la source. Ensuite, la Suisse exonère le bien (avec réserve de progressivité), le Canada-Québec accorde un crédit d’impôt étranger plafonné, et la Belgique réduit de 50 % l’impôt afférent. La double imposition va donc de quasi nulle (Suisse) à partielle (Belgique).
Dois-je déclarer mon bien même si le Costa Rica l’a déjà taxé ?
Oui, dans les trois cas. Le Costa Rica n’accordant aucun crédit d’impôt, c’est votre pays de résidence qui neutralise la double imposition — encore faut-il lui avoir déclaré le bien : cadre III en Belgique, répartition internationale en Suisse, revenu mondial et éventuel T1135 au Canada.
Puis-je acheter sans compte bancaire au Costa Rica ?
Souvent, oui. Le recours à un compte séquestre (escrow) agréé SUGEF et à un avocat local permet fréquemment de finaliser l’achat sans ouvrir de compte costaricien au préalable, cette ouverture étant plus complexe pour un non-résident.
Vous préparez un achat depuis l’Europe ou le Canada ? Contactez notre équipe francophone : nous vous orientons vers les bons interlocuteurs — escrow, avocat et comptable — pour sécuriser chaque étape de votre investissement.
Tendance Immo Latina est une agence immobilière, et non un cabinet de conseil fiscal. Les informations ci-dessus sont fournies à titre indicatif, à jour à la date de publication, et ne remplacent en aucun cas l’avis d’un professionnel. La fiscalité et la réglementation applicables (conventions, seuils, taux, procédures) peuvent évoluer. Consultez impérativement un fiscaliste dans votre pays de résidence ainsi qu’un avocat ou un comptable au Costa Rica avant toute décision d’investissement.
