El precio de compra se conoce el día de la oferta. El costo de ser propietario se descubre a menudo el primer año, y en el trópico rara vez es el que se imaginaba. Estos son todos los rubros del presupuesto anual de un propietario en Costa Rica en 2026, con sus montos, y dos ejemplos con cifras: una casa con piscina y un condominio.
1. Los impuestos
El impuesto sobre bienes inmuebles: 0,25 %
Es del 0,25 % anual sobre el valor registrado del inmueble y se paga a la municipalidad. El valor debe declararse al menos cada cinco años; de lo contrario, la municipalidad puede valorarlo de oficio.
El impuesto solidario a las casas de lujo
Solo alcanza a los inmuebles cuyo valor de construcción supera un umbral: ₡143 millones en 2026, unos $318.000 al tipo de cambio de mediados de septiembre de 2026 (≈ ₡450 por dólar). Por encima, el impuesto se calcula sobre el valor total, terreno incluido, con una tarifa progresiva:
| Valor fiscal | Tarifa |
|---|---|
| hasta ₡359 millones | 0,25 % |
| de ₡359 a ₡720 millones | 0,30 % |
| de ₡720 millones a ₡1.081 millones | 0,35 % |
| … hasta más de ₡2.162 millones | hasta 0,55 % |
Se aplica a costarricenses y extranjeros, a viviendas principales y de vacaciones — incluso alquiladas —, sea que la propiedad esté a nombre propio o de una sociedad. Se declara y paga a más tardar el 15 de enero.
Si compra mediante una sociedad
Una sociedad costarricense paga cada año el impuesto a las personas jurídicas, a más tardar el 31 de enero. En 2026: ₡69.330 (≈ $154) para una sociedad inactiva — el caso de una sociedad que solo tiene una casa — y de ₡115.550 a ₡231.100 (≈ $257 a $514) para una sociedad activa, según sus ingresos. El impago genera intereses y multas, impide obtener certificaciones en el Registro y, tras tres periodos impagos, puede llevar a la disolución de la sociedad. Se suma una declaración anual obligatoria en el registro de beneficiarios finales. Comparamos ambas formas de tenencia en ¿Nombre propio o sociedad?
2. El seguro
Del orden del 0,2 al 0,3 % del valor asegurado por año para una casa, más con contenido y responsabilidad civil. En un condominio, la estructura suele estar cubierta por el condominio. Vea Seguro de hogar en Costa Rica.
3. El mantenimiento: el rubro que todos subestiman
El clima tropical desgasta una casa más rápido: sol, seis meses de lluvias fuertes, humedad, salitre cerca del mar. La regla habitual es prever del 1 al 2 % del valor de la propiedad por año para mantenimiento. Lo más frecuente:
- la pintura exterior, cada 3 a 5 años;
- el tratamiento de la madera, cada año;
- el reemplazo de los aires acondicionados, cada 8 a 12 años;
- el techo y el tratamiento del moho.
Más, si corresponde, el mantenimiento de la piscina ($50 a $120 al mes) y del jardín ($80 a $300 al mes).
4. El cuido y la administración en su ausencia
Una casa cerrada varios meses debe visitarse, ventilarse y vigilarse. Para una propiedad que no se alquila, el cuido cuesta comúnmente de $150 a $350 al mes. Si alquila, la administración se paga como porcentaje de los ingresos: del 8 al 12 % en alquiler de largo plazo; en corta estancia, del 20 al 30 % en general, más bien del 15 al 25 % en los mercados premium de Guanacaste. Vea Gestión de alquileres y conserjería en Costa Rica.
5. Los servicios
Electricidad, agua e internet dependen sobre todo del aire acondicionado. Referencias mensuales: electricidad $120 a $450 para una casa habitada (mucho más para una villa grande climatizada), agua $10 a $40, internet $40 a $80. Para el presupuesto de vida, vea Costo de vida en Costa Rica.
6. Las cuotas de condominio
Para un condominio o una casa en residencial cerrado: de $50 a $150 al mes en uno básico a $250 a $550 en uno de alto nivel, a veces más. Vea Comprar un condominio en Costa Rica.
Dos ejemplos con cifras
Una casa de $400.000 con piscina, a nombre propio, sin alquilar
Valor de construcción por debajo del umbral del impuesto solidario, ocupada algunos meses al año:
| Rubro | Por año |
|---|---|
| Impuesto sobre bienes inmuebles (0,25 %) | $1.000 |
| Impuesto solidario | $0 |
| Seguro | $800 a $1.200 |
| Mantenimiento (1 a 2 %) | $4.000 a $8.000 |
| Piscina | $600 a $1.440 |
| Jardín | $960 a $3.600 |
| Cuido | $1.800 a $4.200 |
| Servicios, al mínimo (electricidad reducida en su ausencia, agua, internet) | $2.040 a $2.880 |
| Total | ≈ $11.000 a $22.000 |
Es decir, del 2,8 al 5,6 % del valor de la casa cada año: la cifra que hay que tener en mente antes de elegir entre casa y condominio.
Un condominio de $250.000 a nombre de una sociedad, sin alquilar
| Rubro | Por año |
|---|---|
| Impuesto sobre bienes inmuebles (0,25 %) | $625 |
| Impuesto a la sociedad (inactiva) | ≈ $154 |
| Cuotas de condominio ($150 a $300 al mes) | $1.800 a $3.600 |
| Servicios, al mínimo | $2.040 a $2.880 |
| Total, sin seguro del contenido ni mantenimiento interior | ≈ $4.600 a $7.300 |
Preguntas frecuentes
¿El impuesto solidario se aplica a un lote?
No. Grava las viviendas cuyo valor de construcción supera el umbral anual. Un lote sin construir no está sujeto; sí paga el impuesto sobre bienes inmuebles.
¿Hay que estar en Costa Rica para pagar estos impuestos?
No. El impuesto sobre bienes inmuebles se paga a la municipalidad y el solidario se declara en línea; la mayoría de los propietarios extranjeros delegan estos plazos en su administrador o su contador.
¿Subirán estos montos?
El umbral y los tramos del impuesto solidario se actualizan cada año, igual que la base del impuesto a las personas jurídicas. El mantenimiento y la mano de obra siguen los precios locales. Revise su presupuesto una vez al año.
