Vender una casa, un condominio o un lote en Costa Rica requiere preparación, sobre todo cuando se vive en el extranjero. Documentos, precio, comisión, impuestos del vendedor, firma a distancia, salida del dinero: estos son los pasos, en orden, y lo que le cuesta una venta al vendedor en 2026.
1. Reunir el expediente antes de poner en venta
Un comprador serio y su abogado lo revisarán todo. Un expediente completo desde el inicio evita semanas perdidas y da confianza. Para una propiedad a nombre propio:
- la certificación del Registro Nacional (número de finca, propietario, gravámenes y anotaciones, como una hipoteca o un embargo);
- el plano catastrado inscrito;
- la constancia de estar al día con el impuesto municipal de bienes inmuebles;
- si corresponde, las declaraciones del impuesto solidario a las casas de lujo;
- los últimos recibos de agua y electricidad, y los permisos de construcción de las edificaciones;
- para un condominio, la constancia de estar al día con las cuotas condominales (vea Comprar un condominio en Costa Rica).
Si la propiedad pertenece a una sociedad, agregue su cédula jurídica, la personería que acredita quién la representa, sus libros y el registro de accionistas, y la prueba de que el impuesto anual a las personas jurídicas y las declaraciones obligatorias están al día. Un impuesto a las sociedades sin pagar bloquea las certificaciones en el Registro: cancélelo antes de buscar comprador.
2. Fijar el precio correcto
En Costa Rica no existe una base pública confiable de precios reales de venta: los anuncios muestran precios pedidos, y los valores declarados en el Registro han sido durante mucho tiempo inferiores a los reales. El precio correcto se construye a partir de las ventas recientes de propiedades comparables en la misma zona, que una agencia activa localmente conoce, y, si es útil, de un avalúo por un perito, que el banco del comprador exigirá de todos modos si financia. Una propiedad anunciada demasiado cara pasa meses en venta y luego se negocia desde una posición de debilidad.
3. Vender por cuenta propia o con una agencia
La comisión inmobiliaria ronda el 5 al 6 % del precio y la paga el vendedor. Si firma un contrato de corretaje, revise su plazo, si es exclusivo o no, y qué ocurre si el comprador llega directamente a usted. Vender por su cuenta es posible, pero tendrá que gestionar a distancia las visitas, la negociación y la comunicación con el abogado del comprador.
4. De la oferta a la escritura
El acuerdo se formaliza con una oferta aceptada y luego, por lo general, con un contrato de opción de compra que fija el precio, el depósito, los plazos y las condiciones (revisiones, financiamiento).
El comprador deposita una suma en una cuenta de custodia (escrow) administrada por una empresa autorizada, que luego conservará la totalidad del precio hasta la inscripción de la venta. Los honorarios del escrow (alrededor del 0,25 % del precio) suelen repartirse.
Su abogado examina el título, el plano, los impuestos, los permisos y, en el caso de una sociedad, sus cuentas y deudas. Aquí es donde un expediente completo ahorra tiempo.
La venta se firma ante notario (escritura pública) y luego se inscribe en el Registro Nacional. Por costumbre, el comprador paga los gastos de cierre: impuesto de traspaso del 1,5 %, honorarios notariales y derechos de registro (el detalle). El escrow libera entonces el precio al vendedor, menos las sumas que deban retenerse.
5. Vender a distancia: el poder
No tiene que viajar para firmar. Puede otorgar un poder especial para esa venta concreta a una persona de confianza o a su abogado. Si se firma en el extranjero, debe otorgarse ante un cónsul de Costa Rica, o ante un notario local y luego apostillarse —Costa Rica, como España, Estados Unidos y la mayoría de los países de América Latina y de Europa, aplica el Convenio de La Haya sobre la apostilla— y traducirse al español si hace falta. Prevea algunas semanas para estas formalidades.
6. Los impuestos del vendedor
- La ganancia de capital tributa al 15 % de la ganancia. Para un inmueble adquirido antes del 1.° de julio de 2019, el vendedor puede optar, en la primera venta, por una tarifa del 2,25 % del precio. La venta de la vivienda habitual está exenta, siempre que pueda demostrarse.
- Vendedor no residente: el comprador debe retener el 2,5 % del precio y entregarlo a Hacienda, como pago a cuenta del impuesto.
- Vender las acciones en lugar del inmueble: ya no es una forma de evitar el impuesto de traspaso. La Ley N.° 6999 grava también los traspasos «indirectos», y la Administración Tributaria considera que hay traspaso cuando cambia de manos más del 50 % de las acciones de una sociedad dueña de inmuebles.
Todo el detalle, con un ejemplo en cifras, en nuestra guía de la plusvalía inmobiliaria en Costa Rica. Su país de residencia fiscal también puede gravar esa ganancia: vea Doble imposición.
7. Sacar el dinero de la venta
Costa Rica no tiene control de cambios: el precio puede transferirse al extranjero. Los bancos le pedirán, eso sí, justificar el origen de los fondos; guarde la escritura y los estados del escrow. Vea Repatriar dinero desde Costa Rica.
Lo que le cuesta una venta al vendedor
| Rubro | Monto indicativo |
|---|---|
| Comisión inmobiliaria | 5 al 6 % del precio |
| Parte de los honorarios del escrow | alrededor de la mitad del 0,25 % del precio |
| Impuesto sobre la ganancia de capital | 15 % de la ganancia, o 2,25 % del precio (inmuebles adquiridos antes de julio de 2019), o exención (vivienda habitual) |
| Retención (no residente) | 2,5 % del precio, acreditable contra el impuesto |
| Puesta al día de impuestos y cuotas atrasadas | según el caso |
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tarda una venta?
Una vez encontrado el comprador, la parte legal suele tomar algunas semanas, un poco más si el comprador financia con un banco. Lo que más tiempo toma es encontrar al comprador, y eso depende ante todo del precio.
¿Paga más impuestos un vendedor extranjero?
No: las reglas son las mismas para todos. La única diferencia es para el no residente, que sufre la retención del 2,5 %, luego acreditable contra su impuesto.
¿Se puede vender una propiedad con hipoteca?
Sí. El crédito se cancela con el precio al momento de la venta y el banco levanta la hipoteca. Avise pronto al banco para obtener el saldo exacto.
¿Hay que estar presente para firmar?
No, basta con un poder especial. Verifique solo su forma (consulado o apostilla) antes de firmarlo.
