Bonne surprise pour beaucoup d’acheteurs : au Costa Rica, un étranger a les mêmes droits qu’un national sur la propriété. Détention à 100 %, sans prête-nom ni obligation de résidence. Il existe toutefois une exception majeure — le bord de mer. Voici précisément ce qu’un étranger peut, et ne peut pas, posséder.
La règle : des droits identiques à ceux d’un national
Sur la propriété titrée (fee simple / propiedad titulada), un étranger dispose exactement des mêmes droits qu’un citoyen costaricien : détention à 100 %, en nom propre, sans partenaire local imposé et sans obligation d’être résident. Cela concerne environ 95 % du foncier hors littoral.
Les sociétés aussi : 100 % étranger autorisé
Un étranger peut détenir 100 % d’une société costaricienne (S.A. ou S.R.L.). De nombreux investisseurs acquièrent d’ailleurs leur bien via une société, pour des raisons de gestion, de transmission ou de confidentialité — un choix à peser au cas par cas.
L’exception : la zone maritime (le bord de mer)
La Zone Maritime Terrestre (ZMT) couvre les 200 premiers mètres à partir de la ligne de marée haute, et obéit à des règles particulières :
- Les 50 premiers mètres sont un domaine public inaliénable : personne ne peut les posséder (c’est la plage publique).
- Les 150 mètres suivants forment la zone de concession : on n’y achète pas la pleine propriété, on obtient une concession (un bail) accordée par la municipalité, généralement pour une vingtaine d’années.
Le réflexe indispensable : vérifier le titre
Tous les terrains ne se valent pas. À côté de la propriété titrée existent des terrains en derecho de posesión (droit de possession, sans titre), bien plus risqués. Avant tout engagement :
- vérifiez le titre au Registre National (Registro Nacional) et le plan cadastral (plano catastrado) ;
- contrôlez les servitudes, l’accès et la disponibilité de l’eau (carta de agua) ;
- confiez la due diligence à un avocat-notaire indépendant.
En résumé
| Type de bien | Détention par un étranger |
|---|---|
| Propriété titrée (fee simple) | 100 % possible, mêmes droits qu’un national |
| Société costaricienne (S.A. / S.R.L.) | 100 % possible |
| Concession ZMT (50 à 200 m) | 49 % max (majorité si résident ≥ 5 ans) |
| 50 premiers mètres du littoral | Domaine public, inaliénable |
Avertissement : cet article est informatif et ne remplace pas un conseil juridique. Le statut d’un terrain et les règles de la zone maritime demandent une vérification au cas par cas. Faites toujours réaliser la due diligence et vérifier le titre par un avocat-notaire costaricien avant d’acheter. Tendance Immo Latina, agence francophone au Costa Rica, vous accompagne — contactez notre équipe.
