Passer de « j’achète une maison » à « je construis un portefeuille de rendement » change tout : structure juridique, impôt sur les sociétés, charges annuelles, parfois des salariés. Voici les coûts et obligations qu’un investisseur immobilier doit anticiper au Costa Rica pour calculer un rendement net, et pas seulement brut.
Détenir en société : quand ça devient pertinent
Pour un ou deux biens, le nom propre suffit souvent. Mais pour un portefeuille locatif, une activité structurée ou de l’immobilier commercial, la société (S.A. ou S.R.L.) prend tout son sens : gestion, limitation de responsabilité, transmission. Rappel utile : un étranger peut détenir 100 % d’une société costaricienne.
L’impôt sur les sociétés
Les bénéfices d’une société sont imposés à 30 %, avec des taux réduits progressifs (5, 10, 15 puis 20 %) pour les petites sociétés dont le chiffre d’affaires annuel reste sous un seuil (≈ 119 millions de colones). Comme pour les particuliers, la territorialité s’applique : la société n’est imposée que sur ses revenus de source costaricienne. Sur l’activité immobilière, on retrouve les régimes habituels — environ 12,75 % du loyer brut si la location relève des revenus du capital, ou l’impôt sur les bénéfices (jusqu’à 30 %) si elle est exercée comme une véritable activité lucrative, et 15 % sur la plus-value.
Les coûts récurrents d’une société (souvent sous-estimés)
- Impôt annuel sur les personnes morales : une taxe fixe due chaque année, même pour une société inactive.
- Comptabilité et déclarations : honoraires d’un contador, déclaration de TVA (IVA) mensuelle si l’activité est taxable, impôt annuel sur le revenu.
- Registre des bénéficiaires effectifs (Registro de Transparencia y Beneficiarios Finales) : dépôt annuel obligatoire ; un oubli entraîne des amendes.
- Agent résident et domiciliation : une société détenue par des non-résidents doit désigner un avocat comme agent résident.
Si vous employez du personnel
Gardien, ménage, entretien, gestion sur place : dès que vous embauchez, vous devenez employeur, avec des obligations précises.
- Charges patronales : environ 26 à 27 % du salaire (cotisations à la CCSS et aux fonds sociaux).
- Aguinaldo : un 13ᵉ mois obligatoire, payé avant le 20 décembre, exonéré de charges et d’impôt.
- Salaire minimum fixé par catégorie (plus de 30 catégories) ; pour un ouvrier non qualifié, il tourne autour de 373 000 colones par mois (~730 USD) en 2026.
Le « coût de faire des affaires » à budgéter
| Poste | Ordre de grandeur (2026) |
|---|---|
| Impôt sur les sociétés | 30 % (réduit pour les petites sociétés) |
| Loyers (nets) | ≈ 12,75 % du brut |
| Plus-value | 15 % |
| Charges patronales (si salariés) | ≈ 26–27 % du salaire + aguinaldo |
| Comptabilité + taxe annuelle société | frais fixes récurrents |
Nos conseils
- Modélisez le rendement net après tous ces postes, jamais le seul rendement brut.
- Tranchez tôt la question nom propre / société : elle pèse sur la fiscalité et sur les coûts récurrents.
- Privilégiez l’externalisation de la gestion et de la paie, sauf gros volume.
- Entourez-vous d’un contador et d’un avocat locaux dès le départ.
Avertissement : cet article est informatif et ne constitue pas un conseil fiscal, juridique ou comptable. Les taux, seuils et obligations évoluent chaque année. Faites établir votre structure et vos projections par un contador et un avocat au Costa Rica. Tendance Immo Latina — contactez notre équipe.
