Vendre une maison, un condo ou un terrain au Costa Rica se prépare — surtout quand on vit à l’étranger. Documents à réunir, prix à fixer, commission, fiscalité du vendeur, signature à distance, rapatriement des fonds : voici les étapes dans l’ordre, et ce que coûte une vente au vendeur en 2026.
1. Réunir le dossier avant la mise en vente
Un acheteur sérieux et son avocat vérifieront tout. Un dossier complet dès le départ évite les semaines perdues et rassure. Pour un bien détenu en nom propre :
- l’extrait du Registre national (numéro de finca, propriétaire, charges et annotations éventuelles, comme une hypothèque ou une saisie) ;
- le plan cadastral enregistré (plano catastrado) ;
- la preuve que la taxe foncière municipale est à jour ;
- le cas échéant, les déclarations de l’impôt solidaire sur les maisons de luxe ;
- les dernières factures d’eau et d’électricité, et les permis de construire des bâtiments ;
- pour un condo, l’attestation que les charges de copropriété sont payées (voir Acheter un condo au Costa Rica).
Si le bien appartient à une société, ajoutez son identifiant fiscal (cédula jurídica), la preuve de qui la représente légalement (personería), ses livres et le registre des actionnaires, et la preuve que l’impôt annuel sur les sociétés et les déclarations obligatoires sont à jour. Un impôt sur les sociétés impayé bloque les certifications au Registre : réglez-le avant de chercher un acheteur.
2. Fixer le bon prix
Il n’existe pas au Costa Rica de base publique fiable des prix de vente réels : les annonces montrent des prix demandés, et les valeurs déclarées au Registre ont longtemps été inférieures aux prix réels. Le bon prix se construit à partir des ventes récentes de biens comparables dans le même secteur, qu’une agence active localement connaît, et éventuellement d’une expertise par un évaluateur agréé — que la banque de l’acheteur demandera de toute façon s’il finance. Un bien affiché trop cher reste en vente des mois, puis se négocie en position de faiblesse.
3. Vendre seul ou avec une agence
La commission d’agence est de l’ordre de 5 à 6 % du prix, payée par le vendeur. Si vous signez un mandat, lisez sa durée, son caractère exclusif ou non, et ce qui se passe si l’acheteur vient de vous. Vendre seul est possible, mais il vous faudra gérer à distance les visites, la négociation et les échanges avec l’avocat de l’acheteur.
4. De l’offre à l’acte
L’accord se formalise par une offre acceptée puis, le plus souvent, par un contrat de promesse de vente (opción de compra) qui fixe le prix, le dépôt, les délais et les conditions (vérifications, financement).
L’acheteur verse un dépôt sur un compte séquestre (escrow) tenu par une société agréée, qui conservera ensuite la totalité des fonds jusqu’à l’inscription de la vente. Les frais de séquestre (environ 0,25 % du prix) sont généralement partagés.
Son avocat examine le titre, le plan, les impôts, les permis et, pour une société, ses comptes et ses dettes. C’est là qu’un dossier complet fait gagner du temps.
La vente est signée devant notaire (escritura pública) puis inscrite au Registre national. Selon l’usage, l’acheteur règle les frais de clôture : impôt de transfert de 1,5 %, notaire, droits d’enregistrement (le détail). Le séquestre libère ensuite le prix au vendeur, déduction faite des sommes à retenir.
5. Vendre à distance : la procuration
Vous n’êtes pas obligé de venir signer. Une procuration spéciale (poder especial) peut être donnée pour cette vente précise à une personne de confiance ou à votre avocat. Signée à l’étranger, elle doit être établie devant un consul du Costa Rica, ou devant un notaire local puis apostillée — le Costa Rica, comme la France, la Belgique, la Suisse et le Canada, applique la convention de La Haye sur l’apostille — et traduite en espagnol si nécessaire. Prévoyez quelques semaines pour ces formalités.
6. La fiscalité du vendeur
- La plus-value est imposée à 15 % du gain. Pour un bien acquis avant le 1er juillet 2019, le vendeur peut opter, lors de la première vente, pour un forfait de 2,25 % du prix. La vente de la résidence habituelle est exonérée, à condition de pouvoir le prouver.
- Vendeur non-résident : l’acheteur doit retenir 2,5 % du prix et le reverser au fisc, comme acompte sur l’impôt dû.
- Vendre les actions plutôt que le bien : ce n’est plus une façon d’échapper à l’impôt de transfert. La loi nº 6999 vise aussi les transferts « indirects », et l’administration fiscale considère qu’il y a transfert dès que plus de 50 % des actions d’une société propriétaire changent de mains.
Tout le détail, avec un exemple chiffré, dans notre guide de la plus-value immobilière au Costa Rica. Si vous êtes résident fiscal en France ou ailleurs, votre pays peut aussi imposer cette plus-value : voir Double imposition.
7. Rapatrier le produit de la vente
Le Costa Rica n’impose aucun contrôle des changes : le prix peut être transféré à l’étranger. Les banques demanderont en revanche de justifier l’origine des fonds — gardez l’acte de vente et les relevés du séquestre. Voir Rapatrier son argent du Costa Rica.
Ce que coûte une vente au vendeur
| Poste | Montant indicatif |
|---|---|
| Commission d’agence | 5 à 6 % du prix |
| Part des frais de séquestre | environ la moitié de 0,25 % du prix |
| Impôt sur la plus-value | 15 % du gain, ou 2,25 % du prix (biens acquis avant juillet 2019), ou exonération (résidence habituelle) |
| Retenue à la source (non-résident) | 2,5 % du prix, imputée sur l’impôt dû |
| Mise à jour des impôts et charges en retard | selon la situation |
Questions fréquentes
Combien de temps prend une vente ?
Une fois l’acheteur trouvé, la partie juridique prend généralement quelques semaines, un peu plus si l’acheteur finance par crédit. C’est la recherche de l’acheteur qui prend le plus de temps, et elle dépend d’abord du prix.
Un vendeur étranger paie-t-il plus d’impôts ?
Non : les règles sont les mêmes pour tous. La seule différence concerne le non-résident, qui subit la retenue de 2,5 % à la source, imputée ensuite sur son impôt.
Peut-on vendre un bien encore grevé d’un crédit ?
Oui. Le crédit est remboursé sur le prix au moment de la vente, et la banque donne mainlevée de l’hypothèque. Prévenez-la tôt pour obtenir le décompte exact.
Faut-il être présent pour signer ?
Non, une procuration spéciale suffit. Vérifiez seulement sa forme (consulat ou apostille) avant de la signer.
